Что указывается в договоре купли продажи

Сегодня основным документом, подтверждающим акт купли или продажи жилья, является Договор купли-продажи. Если продавец и покупатель полностью доверяют друг другу, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, и не обязательно заверять у нотариуса. Однако при желании сторон оформление сделки выполняется в нотариальной форме.

Кроме того, в некоторых случаях законом предусмотрено обязательное подписание Договора в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве государственного свидетеля. Это требование является обязательным для сделок с участием иностранцев, людей старше 70 лет, глухонемых, слепых и некоторых других категорий населения.

Обязательные пункты договора купли-продажи

Каждый договор состоит из обязательной части и дополнительных условий. К числу обязательных пунктов типового документа, предъявляемого для регистрации в Едином государственном реестре, относятся:

1. Паспортные данные участников сделки и их подписи.

В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

В случае, когда одной из сторон выступает ребенок, не достигший 14 лет, в договоре должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись.

2. Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи.

В договор вносятся сведения о расположении объекта на участке, в том числе его адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

3. Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью.

Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

• договор купли-продажи;
• договор ренты;
• договор мены;
• договор пожизненного содержания с иждивением;
• свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону;
• решение суда;
• постановление администрации, если речь идет о земельном участке, и т. д.

При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте. Ведь с момента приобретения имущества в жизни владельца могло произойти много перемен – вступление в брак или развод, смена фамилии. Чтобы избежать проблем, надо внимательно читать текст договора и в случае необходимости требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4. Цена недвижимости, которая устанавливается сторонами по взаимному согласию.

Стоимость жилья устанавливается за единицу площади, а его общая цена исчисляется на основании фактического метража проданного имущества. Денежная сумма указывается в рублях, а количество денег, заложенное в банковскую ячейку, должно совпадать с прописанным в договоре.

Интересуемся деталями, не забываем о своих интересах

Прежде чем подписывать, выясните не понятные пункты

Покупка и продажа недвижимости – очень ответственный акт, поэтому и к составлению договора нужно подходить крайне серьезно. Подписание документа – заключительная часть большой работы по подготовке сделки, которая была проведена покупателем или его представителем – риелтором. В его тексте, помимо обязательных пунктов, находят отражение нюансы, которые позволят защитить интересы покупателя и продавца при заключении сделки с недвижимостью.

Если типовой договор не устраивает одну из сторон, не нужно стесняться потребовать изменения одного или нескольких пунктов и приведения их в такой вид, который удовлетворит лица, участвующие в сделке.

Если какие-то положения или термины вызывают вопросы, надо обязательно выяснить, что они означают. Изменить уже подписанный договор невозможно или очень трудно, тогда как внести коррективы на этапе подготовки документа вполне реально.

Отсутствие обременений, дееспособность сторон, порядок и сроки передачи квартиры – важные моменты

Текст договора может включать и другие пункты, призванные обеспечить положительный исход сделки и безопасность сторон. Первое, что должно быть прописано, это гарантии отсутствия обременений, которые могли бы послужить причиной срыва сделки. Если квартира заложена, отчуждена, состоит под арестом и т. д., договор не сможет пройти государственную регистрацию.

Подтверждение дееспособности сторон — второй важный пункт. В договоре указывается, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

В договоре должен указываться перечень лиц (если таковые имеются), которые после заключения сделки сохраняют право на проживание на данной жилплощади. Указывают сроки, в течение которых продавец обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества. Следующие пункты — форма и сроки передачи денег. Последний вызывает больше всего вопросов сторон, так как является апофеозом и смыслом всей сделки.

Условия и механизм передачи денег

Самый безопастный способ — передача денег через банковскую ячейку

Они должны исключать возможность обмана и быть максимально удобными для сторон. Передать деньги можно до заключения договора, во время или после его подписания.

Наибольшее распространение получила передача денег через банковскую ячейку, которая зарекомендовала себя как самый безопасный и беспроигрышный способ передачи наличности.

В банке на определенный срок арендуется сейфовая ячейка, в которую закладывается сумма, эквивалентная стоимости жилья. Продавец сможет забрать деньги только после предъявления документа, подтверждающего, что квартира перерегистрирована на имя покупателя. Присутствие самого покупателя при этом не обязательно.

—Рубрики

• Кулинария (181)
• Карвинг (12)
• Философия жизни (131)
• Недвижимость и правовые отношения (118)
• Недвижимость (105)
• Дизайн интерьера (83)
• Индивидуальное жилье (2)
• Красота, мода, стиль (73)
• Уход за телом и лицом (38)
• Фитнес (22)
• Бардачок (57)
• Все самое прекрасное (30)
• Территория детства (24)
• Реклама (17)
• Рекламные перлы (10)
• Ярославль (16)
• Мой уютный дом (14)
• Ни дня без впечатлений! (11)
• Праздники, обычаи, традиции (9)
• Удивило (7)
• Техники продаж (4)
• Моя работа (2)
• Поболтаем? (2)

—Музыка

—Поиск по дневнику

—Подписка по e-mail

—Постоянные читатели

—Сообщества

—Трансляции

—Статистика

Среда, 06 Января 2016 г. 15:58 + в цитатник

Независимо от того, являетесь вы представителем продавца или покупателя, всегда следует знакомиться с содержанием правоустанавливающих документов. Если вы отстаиваете интересы продавца, следует ознакомиться со всеми документами, чтобы подробно могли рассказать о содержании и (или) нюансах, покупателю.

Важно знать, есть ли задолженность по ЖКУ, сколько собственников, есть ли среди них несовершеннолетние, сколько человек зарегистрировано (прописано), есть ли зарегистрированные обременения, производились ли перепланировки, приобреталась ли недвижимость в браке или нет, был ли заключен брачный договор и пр.

Периодически приходится сталкиваться с собственниками-продавцами, которые выставляют квартиры в продажу не выплатив ипотеку и при этом не получив согласия банка. Есть категория собственников, которые не получают документы БТИ, а они нужны если покупатель ипотечник или квартира приобретается для ребёнка взамен продаваемой, в которой он (ребёнок) является собственником, поэтому потратить небольшую на эти документы всё таки стоит. Пусть они даже не пригодятся, а в противном случае (такое случается) можно упустить покупателя, который торопится с покупкой и не готов ждать, пока документы будут готовы.

При покупке квартиры, можно столкнуться с разным содержанием правоустанавливающих документов. Поэтому если вы являетесь представителем покупателя, читайте их внимательно. Недостаточно просто ознакомиться со Свидетельством, т.к. оно не является правоустанавливающим документом и не содержит ключевых моментов.

Можно столкнуться, например с таким содержанием: «7. Гр. Фадеев А.П. обязуется предоставить вышеуказанную Квартиру Фадееву П.Н. для бессрочного и безвозмездного пользования. При переходе права собственности к другому лицу право пользования гражданином Фаевым П.Н. сохраняет силу для нового собственника. При нарушении права пользования гражданином Фадеевым П.Н. Квартирой, последний имеет право требовать расторжения договора и возврата имущества.». Так в 90-х годах пожилой папа продал квартиру сыну, при этом они договорились, что отец будет проживать в ней до своей смерти.

Если вашему клиенту-покупателю очень понравилась эта квартира, то следует убедиться, что отца уже нет и на всякий случай в договор купли-продажи включить такой пункт: «Право бессрочного пользования указанной Квартирой и безвозмездного проживания в ней Фадеева П.Н. прекращено в связи со смертью указанного лица «**» месяца 0000 года (Свидетельство о смерти, бланк I-МЮ № 00000, выдано *** отдел ЗАГС г. *** 00.00.0000 г.). Иных лиц, имеющих право пользоваться Квартирой после ее приобретения Покупателем в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, нет.». Во всяком случае в суде будет на, что опираться.

Также следует включать этот пункт: «Стороны, руководствуясь ст. 421 (свобода договора), ст. 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателям об изъятии КВАРТИРЫ, по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия КВАРТИРЫ у Покупателей, Продавцы обязуются приобрести Покупателям равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города Москвы или предоставить Покупателям денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все другие понесенные расходы, связанные с приобретением настоящей КВАРТИРЫ. При этом КВАРТИРА не может быть изъята у Покупателей до полного возмещения убытков.».

И этот: «Настоящий Договор считается исполненным при выполнении Сторонами следующих условий:
— передачи Покупателем указанной в п. 0 настоящего Договора суммы денег за приобретаемую Квартиру Продавцу, что подтверждается распиской Продавца;
— передачи Продавцом указанной Квартиры Покупателю по подписываемому Сторонами в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточному акту. Уклонение одной из Сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных настоящим Договором, считается отказом от исполнения передать имущество либо обязанности принять его.».

Однажды между покупателем и продавцом возник спор по поводу передачи квартиры. После регистрации перехода права собственности, продавец стал тянуть (на один день) с подписанием акта приёма-передачи, не смотря на то, что ему итак было отведено достаточное время. Но в договор купли-продажи был включён пункт с КОНКРЕТИЗАЦИЕЙ, который продавец не учёл: «По соглашению сторон настоящего договора Продавцы обязуются освободить указанную Квартиру и передать её Покупателю в течение 7 (Семи) дней, СЧИТАЯ с даты государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.».

Коллеги, вам в помощь на тему сроков Глава 11 ИСЧИСЛЕНИЕ СРОКОВ, части 1, Гражданского Кодекса РФ.

Если приобретается квартира, в которой есть «прописанные», то обязательно следует отобразить это в договоре купли-продажи: «На день подписания настоящего Договора в отчуждаемой Квартире зарегистрированы по месту жительства Продавцы, ФИО (дочь) и ФИО (сын). Продавцы, подписывая настоящий Договор, обязуются сняться с регистрационного учета по адресу Квартиры сами, а также снять вышеперечисленных лиц в течение 14 (Четырнадцати) дней с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.».

Если вы проводите альтернативные сделки и ваши клиенты находятся в середине цепочки (средние – те, кто продаёт и одновременно покупает) или в конце цепочки (нижние – те, кто просто продаёт), в договоры купли-продажи следует включать пункты об одновременной регистрации, со ссылкой на параллельный договор-купли продажи.

Например, одновременно продаётся квартира по адресу Шенкурский пр. и покупается на Кировоградском пр. В этом случает в оба договора купли-продажи включаются пункты: «Руководствуясь статьей 157.1 ГК РФ, стороны договорились, что возникновение прав и обязанностей по настоящему Договору становится в зависимость от следующих обстоятельств: регистрация перехода права собственности по настоящему Договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности на квартиру по адресу: город Москва, Шенкурский проезд, дом 0, кв 0.» и во второй договор купли-продажи «Руководствуясь статьей 157.1 ГК РФ, стороны договорились, что возникновение прав и обязанностей по настоящему Договору становится в зависимость от следующих обстоятельств: регистрация перехода права собственности по настоящему Договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности на квартиру по адресу: город Москва, Кировоградский проезд, дом 0, кв 0.».

Либо с таким содержанием: «Стороны договорились, что регистрация перехода права по настоящему договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности на квартиру по адресу: город Москва, улица Борисовские Пруды, дом 0, квартира 0» и соответственно такой же пункт вставляется во второй договор со ссылкой на адрес этой квартиры.

Стоит отметить, что данный пункт не работает, если регистрация прав происходит в разных регистрационных округах, например, в Москве и Московской области, т.к. в данном случае регистрация происходит в разных филиалах Росреестра и они не зависят друг от друга. Не зависимо от того, проходит сделка в одном регистрационном округе или в разных, рекомендуется обратиться к одному «регистратору» (компания или частное лицо, которые предоставляют услуги по регистрации – ранее о них уже была статья), который будет заниматься всей цепочкой – подавать документы на регистрацию, отслеживать регистрацию, сообщать о ходе регистрации и получать документы с регистрации. Риск регистрации самостоятельным путём кроется в том, что человек, который продаёт квартиру и одновременно покупает, может столкнуться с тем, что переход права собственности по продаваемой квартире будет зарегистрирован, а по покупаемой нет (например, в последний день до окончания регистрации, продавец квартиры, которую этот человек покупает, передумал продавать и приостановил регистрацию). Таким образом этот человек получается, что продал свою квартиру, но не купил другую.

И этот пункт на всякий «пожарный»: «Также Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. Также Продавец подтверждает и гарантирует, что на приобретение КВАРТИРЫ не использовались средства материнского капитала, что КВАРТИРА не была заложена по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала, а также не имеется неисполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в указанной КВАРТИРЕ.».

Моё личное мнение – в документы всегда следует включать нужные (а иногда наоборот исключать) пункты на всякий случай. Суд конечно будет опираться на законодательство, а также на договорённости между сторонами.

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

• договор купли-продажи;
• договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

• фамилия, имя, отчество;
• дата рождения;
• место рождения;
• серия и номер паспорта;
• кем и когда выдан паспорт;
• адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

• заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
• договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
• свидетельство о праве собственности;
• правоустанавливающий документ;
• справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
• в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
• квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.