Нежилое помещение введено в эксплуатацию

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на editor@garant.ru. Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (ООО) согласно договору субподряда осуществляет строительство нежилого помещения. Нежилое помещение не введено в эксплуатацию, планируется ввести в феврале 2019 года (без отделки). При этом есть объекты основных средств, которые уже введены в эксплуатацию.
Дизельная электростанция серии ЭД200-Т400-2PH (423601): строительно-монтажные работы (далее — СМР) по документам произведены 31.10.2018, пусконаладочные работы — 30.11.2018.
Источник бесперебойного питания Supernova UPS 200kVA: СМР по документам произведены 31.10.2018, пусконаладочные работы — 30.11.2018.
Лифтовое оборудование: СМР по документам произведены 28.09.2018, пусконаладочные работы — 31.10.2018.
Освидетельствование лифтов — 30.11.2018.
Нежилое помещение зарегистрировано 26.02.2019.
Приточно-вытяжная система вентиляции: СМР по документам произведены 31.01.2019, пусконаладочные работы — 10.02.2019.
Часть объектов установлена в строящемся здании в соответствии со сметой на строительство.
Каков бухгалтерский и налоговый учет объектов основных средств, принятых на учет при строительстве подрядным способом? Их необходимо учитывать отдельно как самостоятельные объекты, или включить все возникающие суммы затрат по объектам основных средств в стоимость здания, то есть в феврале 2019 года?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Оборудование, установленное в здании в соответствии с проектной документацией, учитывается в составе здания как единый инвентарный объект.
При этом, учитывая, что указанные в вопросе активы имеют различные сроки полезного использования, организация вправе учесть их как отдельные объекты основных средств.
Выбранный организацией порядок учета следует закрепить в учетной политике.

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учет

Порядок учета на балансе организаций объектов основных средств регулируется в том числе ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее — ПБУ6/01).
Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются условия, приведенные в п. 4 ПБУ 6/01*(1) и после завершения формирования первоначальной стоимости.
Иными словами, объект принимаются к учету в качестве ОС, когда он пригоден к эксплуатации. Тот факт, что объект еще не используется для извлечения дохода, для признания объекта ОС в целях бухгалтерского учета значения не имеет.
На основании п. 6 ПБУ 6/01 единицей бухгалтерского учета ОС является инвентарный объект.
Инвентарным объектом ОС признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Комплекс конструктивно сочлененных предметов — это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющих общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно. В случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект*(2).
Согласно введению к ОКОФ*(3) в состав нежилых зданий и их частей включается также арматура, устройства и оборудование, которые являются их неотъемлемыми частями*(4).
Согласно п. 6 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее — Закон N 384-ФЗ) здание — это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
При этом под системой инженерно-технического обеспечения понимается одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (пп. 21 ч. 2 ст. 2 Закона N 384-ФЗ).
Таким образом, под объектом недвижимого имущества необходимо понимать единый конструктивный объект капитального строительства как совокупность указанных в ч. 2 ст. 2 Закона N 384-ФЗ объектов, функционально связанных со зданием так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно.
Не включаются в состав объекта недвижимого имущества учитываемые как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (основные средства), которые могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба его назначению и (или) функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества (здания, сооружения) (письма Минфина России от 04.10.2013 N 03-05-05-01/41301, от 15.08.2013 N 03-04-06/33238, от 22.05.2013 N 03-05-05-01/18212, от 11.04.2013 N 03-05-05-01/11960, от 02.04.2013 N 03-05-05-01/10624, от 29.03.2013 N 03-05-05-01/10050).
Иными словами, инвентарный объект должен представлять собой технически законченную единицу учета основных средств, которая выделяется благодаря самостоятельным эксплуатационным возможностям (постановления АС Северо-Кавказского округа от 27.02.2018 N Ф08-497/18, АС Северо-Западного округа от 27.11.2017 N Ф07-12453/17, ФАС Центрального округа от 18.12.2012 N Ф10-4599/12).
Если оборудование не может использоваться самостоятельно и по своим характеристикам и назначению не способно самостоятельно выполнять производственные функции, не предназначено для использования в качестве средств труда для производства и реализации продукции, оно не отвечает требованиям, по которым может быть отнесено к объектам основных средств (постановления ФАС Центрального округа от 16.05.2013 N Ф10-1180/13, Семнадцатого ААС от 17.04.2015 N 17АП-3340/15).
Таким образом, исходя из изложенного, следует, что для учета актива в качестве самостоятельного объекта должны выполняться следующие условия:
— актив предназначен для выполнения определенных самостоятельных функций;
— возможность использования актива вне объекта недвижимого имущества;
— демонтаж не причиняет несоразмерного ущерба назначению актива;
— функциональное предназначение актива не является неотъемлемой частью функционирования здания в целом.
Исходя из этого, полагаем, что если приведенные в вопросе объекты не могут функционировать отдельно от этого здания (например, это очевидно в отношении лифтового оборудования), то они должны учитываться вместе со зданием в составе единого инвентарного объекта (включаться в его первоначальную стоимость). В то же время, например, дизельная электростанция по своим техническим характеристикам, на наш взгляд, может функционировать отдельно от здания, поэтому может учитываться как отдельных инвентарный объект.
При этом следует учитывать положения абзаца 2 п. 6 ПБУ 6/01, который предусматривает, что в случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.
В соответствии с п. 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования объекта основных средств определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету.
В бухгалтерском учете срок полезного использования объекта основных средств определяется организацией самостоятельно. ПБУ 6/01 не разъясняется, при каких обстоятельствах можно считать, что сроки полезного использования отличаются существенно. Поэтому критерии такой существенности могут быть разработаны организацией самостоятельно и отражены в учетной политике для целей бухгалтерского учета.
Очевидно, что сроки полезного использования нежилого здания и входящих в него, например, лифтов могут значительно отличаться, что на основании абзаца 2 п. 6 ПБУ 6/01 позволяет организации учесть их в качестве самостоятельных инвентарных объектов в составе основных средств (при соблюдении всех критериев отнесения объектов к основным средствам, установленных ПБУ 6/01).
То, что аналогичные объекты могут быть учтены как самостоятельные инвентарные объекты ОС, следует из разъяснений финансового ведомства в отношении порядка исчисления налога на имущество организаций (смотрите, например, письма Минфина России от 15.06.2015 N 03-05-05-01/34323, от 26.05.2014 N 03-05-05-01/25079, от 23.09.2008 N 03-05-05-01/57).
В этой связи полагаем, что ошибки не будет и в том случае, если все приведенные в вопросе активы будут учитываться как самостоятельные инвентарные объекты ОС.
Учитывая, что в бухгалтерском учете (как и в налоговом учете) существует неопределенность понятий самостоятельного инвентарного объекта (самостоятельного объекта амортизируемого имущества), окончательное решение по вопросу учета указанных в вопросе активов как отдельных инвентарных объектов либо в составе сложного объекта остается за организацией (п. 7 ПБУ 1/2008 "Учетная политика организации").
Если организация примет решение учитывать названные в вопросе объекты в качестве самостоятельных объектов ОС, следует заметить, что начисление амортизационных отчислений по объекту ОС начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета (п. 21 ПБУ 6/01).
При этом начисление амортизационных отчислений по объектам основных средств производится независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и отражается в бухгалтерском учете отчетного периода, к которому оно относится (п. 24 ПБУ 6/01).
По общим правилам суммы начисленной амортизации являются расходами по обычным видам деятельности и признаются независимо от намерения получить выручку, прочие или иные доходы (п.п. 5, 8, 17, 18 ПБУ 10/99 "Расходы организации").

Налоговый учет

Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ имущество, используемое организацией в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления, относится для целей налогообложения прибыли к ОС.
При этом для признания объекта ОС амортизируемым имуществом необходимо, чтобы он соответствовал требованиям, приведенным в п. 1 ст. 256 НК РФ:
— принадлежность организации на праве собственности (за некоторыми исключениями, которые предусмотрены главой 25 НК РФ);
— использование для извлечения дохода;
— срок полезного использования должен превышать 12 месяцев;
— первоначальная стоимость должна составлять более 100 000 руб.
Следовательно, для признания объекта ОС амортизируемым имуществом необходимо в том числе использование имущества для извлечения дохода.
Заметим, что глава 25 НК РФ не определяет понятие "инвентарный объект". В связи с этим представители финансового ведомства указали, что на основании ст. 11 НК РФ могут быть использованы понятия, установленные нормативными актами в области бухгалтерского учета (письмо Минфина России от 17.11.2006 N 03-03-04/1/772).
Таким образом, при принятии объекта к налоговому учету возможно руководствоваться определением инвентарного объекта, данным в п. 6 ПБУ 6/01.
Следовательно, в данной ситуации, учитывая приведенное в разделе "Бухгалтерский учет", мы считаем, что и в целях главы 25 НК РФ организации необходимо самостоятельно определить, учитывать рассматриваемые активы в качестве самостоятельных объектов или учесть в составе строящегося здания.
При этом если организация решит учитывать такие активы в качестве самостоятельных объектов, то необходимо отметить, что в отличие от бухгалтерского учета начислять амортизацию по таким объектам в налоговом учете организация до ввода в эксплуатацию самого здания не вправе, так как рассматриваемые объекты ОС напрямую пока еще не используется для извлечения дохода (письмо Минфина России от 17.11.2006 N 03-03-04/1/772).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Вопрос: Из документов, представленных подрядной организацией, выделить расходы на возведение инженерных систем здания из общих затрат на строительство здания затруднительно. Внутренние инженерные коммуникации здания (сети водопровода, канализации, газопровод, системы электроосвещения, вентиляции, отопления, кондиционирования) относились на счет 08 по форме КС-2 на производственное здание. Нужно ли учитывать каждый объект внутренних инженерных коммуникаций здания отдельно как самостоятельный инвентарный объект, или все коммуникации нужно учитывать вместе со зданием в составе единого инвентарного объекта? Каков будет ОКОФ на данные объекты или объект? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2015 г.)
— Вопрос: Организация подрядным способом строит здание производственного назначения. Какие расходы из нижеперечисленных при строительстве промышленного объекта можно отнести к капитальным вложениям, а какие — к расходам текущего периода (для бухгалтерского учета и налогообложения): разработка проектной рабочей документации; проведение изысканий; постоянное энергоснабжение; приобретение дизель-генераторов; мобилизация генподрядчика и содержание стройки; общестроительные работы; устройство дорог и подъездных путей; сдача объектов в эксплуатацию; меблировка; технологическое оборудование? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2016 г.)
— Вопрос: Предприятие ведет строительство здания для производственных нужд подрядным способом. Все затраты по строительству относятся на счет 08 для включения в первоначальную стоимость. Принято решение установить систему видеонаблюдения на объекте строительства. Каков порядок учета системы видеонаблюдения с точки зрения бухгалтерского учета? К какой амортизационной группе, по какому коду ОКОФ отнести систему видеонаблюдения в случае принятия ее на учет в качестве объекта основных средств? Можно ли в бухгалтерском учете ограничить срок полезного использования сроком окончания строительства? Необходимо ли суммы начисленной амортизации отнести на счет 08? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2018 г.)
— Вопрос: Организацией приобретен завод (здание, которое не функционирует). Технологическое оборудование, которое является неотъемлемой частью данного завода, отсутствует. Каков порядок бухгалтерского и налогового учета технологического оборудования, приобретенного для установки в здании завода (в настоящее время здание завода учтено на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы")? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2017 г.)
— Вопрос: Организация купила дизельную генераторную установку АД50-Т400 в кожухе, гарантийный срок службы 12 месяцев. Диаметр цилиндра генератора — 105 мм. Стоимость — более 100 000 руб. К какому коду ОКОФ она относится? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2018 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

1 февраля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Согласно п. 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, которой признается, в частности, сумма фактических затрат организации на их сооружение и изготовление (п.п. 7, 8 ПБУ 6/01).
*(2) Формулировка п. 6 ПБУ 6/01 согласовывалась с определением, приведенным во введении к ОКОФ, действовавшему до 1 января 2017 года. На это обращали внимание и специалисты Минфина России (письма от 25.02.2013 N 03-05-05-01/5317, от 23.09.2008 N 03-05-05-01/57).
*(3) Введен в действие с 1 января 2017 года приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 12.12.2014 N 2018-ст.
*(4) В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и водоотведения со всеми устройствами и оборудованием; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой, внутренние телефонные и сигнализационные сети, вентиляционные устройства общесанитарного назначения, подъемники и лифты.
Встроенные в здания котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование по принадлежности, также относятся к зданиям. Основные фонды отдельно стоящих котельных учитываются в соответствующих группировках.
Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства водоотведения включаются в состав зданий начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводка электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включаются в состав зданий начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или проходных втулок (включая сами втулки).

Вопросу защиты прав при владении недвижимым имуществом отводится много внимания. Но с приобретением объекта, риски не заканчиваются: главные неприятности возникают уже при последующей эксплуатации. Подобные ситуации достаточно подробно оговариваются законодательством о жилье, а вот сама нежилая недвижимость осталась за границами прямого правового регулирования. Какие же общие правила пользования и владения подобными помещениями стоит знать в обязательном порядке, чтобы избежать проблем?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Определение понятия

Определение «жилой недвижимости» как такового законодательстве РФ отсутствует. Однако в ГК И ЖК подчёркнуты признаки, которые отвечают основным требованиям понятия – быть недвижимым и изолированным объектом, с границами в виде пола, потолка и стен с обязательным входом.

Теоретически их можно сгруппировать как коммерческие помещения (магазины, кафе или офисы), расположенные в доме как его часть. У них также имеются владельцы: на собственников в обязательном порядке оформляется свидетельство о регистрации конкретным лицом. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не годится для постоянного проживания и может применяться только для общественных, административных или коммерческих целей.

При этом возникает спорный вопрос, какими правами обладают лица на нежилое помещение. Общее содержания термина «право собственности» указано в статье 209 ГК РФ. В соответствии с этой статьей хозяину принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Более яркие примеры различия «права владения» и «права эксплуатации» можно найти в главе 34 ГК РФ, где говорится о договоре аренды.

Эксплуатация нежилого здания — что это такое? Эксплуатация нежилого помещения начинается после окончания работ по строительству, реконструкции или перепланировке, когда готовый объект сдаётся подрядчиком в порядке, установленном договором проекта. С данного момента у законного владельца возникают следующие права пользования:

• использования по своему усмотрению;
• возмещение полученных убытков;
• расторжение договора по желанию.

Требования к использованию незаселенных квадратов в многоквартирных домах

Рассматриваемое помещение в многоквартирном доме стоит отличать от места общего пользования. Ключевой точкой разграничения понятий является наличие у рассматриваемого объекта законного владельца.

Обычно они образуются при помощи трансформации обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое, поэтому они относятся к коммерческим помещениями: расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. Там запрещается любая деятельность, которая наносит вред жильцам, или производство, чья работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения или превышает допустимый уровень шума.

На законодательном уровне РФ установлен ряд правил, которых должны придерживаться владельцы:

Необходимость оформления отдельного входа.

Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать в качестве входа тот же вариант или те же помещения, которые используются для доступа к квартирам.

Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу нового правила, могут использоваться в прежнем формате и дальше. Но для современных объектов наличие отдельного входа – обязательное условие, даже если указанное помещение располагается на втором этаже и выше.
Требования пожарной безопасности.

Наиболее трудными для выполнения считаются нормы пожарной безопасности из-за того, что некоторые из них просто физически невозможно выполнить (например, организация пожарного выхода, который иногда бывает просто негде оборудовать).

Крайне редко случается, когда пожаром причиняется ущерб лишь помещению, где он начался – страдают и соседние объекты. А отвечать за данный ущерб придётся собственнику того помещения, в котором возник очаг возгорания, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.
Санитарные правила.

В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, должен поддерживаться определённый уровень естественного освещения. Также там нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, проветривать комнаты. А если в нежилых помещениях организуются кафе, их работа согласовывается с Роспотребнадзором.

Разница технических норм и правил пользования

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это такая недвижимость, которая не предназначается для проживания граждан. Существует определённый свод правил, на основе которых можно пользоваться данными объектами, не нарушая закон РФ.

Общее имущество и придомовая территория

Часто у владельцев помещений в жилом доме возникают спорные ситуации касательно порядка пользования общей территорией. Опираясь на пп.2 п.2 ст.44 ЖК РФ, все полномочия закон приписывает к компетенции собрания собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых).

Такие правоотношения отражены пунктами «О порядке установки ограждений на придомовых территориях», в соответствии с которым «установка происходит на базе принятых решений хозяев помещений многоквартирных домов», на чьей территории запланировано размещение устройства.

Этапы назначения долей в праве общей собственности в многоквартирном доме для владельцев нежилых помещений тоже контролируется статьей 37 ЖК РФ в пропорциональном размере к всей площади, принадлежащей конкретному владельцу.

Подробнее о том, как оплачиваются и кому принадлежат места общего пользования в нежилом здании и МКД, читайте здесь.

Текущий и капитальный ремонт

Система технического обслуживания (содержания и ремонта) жилищного фонда гарантирует стандартное функционирование зданий в течение всего срока службы здания, включая в себя такие работы как:

• обновление напольного покрытия;
• выравнивание и покраска стен;
• замена расходников;
• ремонт окон, дверей или ворот;
• регулярная уборка помещений;
• обслуживание инженерных сетей и другие мелкие работы.

В ГК РФ, Часть II, Глава 34, ст.616 указывается, кто несёт ответственность за капитальный и текущий ремонты недвижимого имущества. Из закона следует, что «арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, совершать за свой счёт ремонт и нести расходы на содержание, если иное не установлено договором аренды», ведь это не только право пользования, но владение помещением.

Условия уборки

Сбор и утилизация отходов, включая накапливающиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей на базе подпункта «д» пункта 11 Правил №491, входит в список работ по поддержанию общего имущества многоквартирного дома.

Для того чтобы вывоз этих отходов происходил посредством государственной платы, упомянутый мусор должен являться по своему происхождению, свойствам и структуре к бытовому классу. Траты на вывоз отходов являются центральной частью расходов на содержание коллективного имущества (ч.3 ст.30, ч.1 ст.37, ст.39 и 158 ЖК РФ, ст.210 ГК РФ, разделы II и III Правил №491).

Об условиях уборки нежилых помещений и о том, как заключить договор с уборщицей, можно прочитать в этом материале.

Управление объектами недвижимости

Собственник имеет возможность эксплуатировать нежилое помещение по собственному усмотрению, отталкиваясь от изначального назначения объекта. Своим правом он может воспользоваться не только на свободное распоряжение имуществом, а и в случае защиты от различных посягательств (вроде подачи судебного иска).

Хозяева нежилого помещения при желании имеют право:

1. совершать продажу;
2. оформление договора дарения;
3. обмен;
4. сделку по составлению завещания;
5. сдачу в аренду;
6. передачу в доверительное управление.

Если возникают конфликтные ситуации, для их урегулирования необходимо опираться на постановление Пленума ВАС РФ. В нём закреплены нормы, касающиеся правомочий хозяевам нежилых помещений, аналогичные методам мирного решения споров для жильцов многоквартирных домов.

О способах управления нежилыми зданиями и помещениями мы рассказывали тут.

Коммунальные платежи собственников

Многие ошибочно понимают суть значения «нежилые помещения», путая его с местами общего пользования. Из-за этой путаницы возникает множество проблем в отношении формирования расчётных сумм за коммунальные услуги. Оплата ЖКХ, предоставляемых для нежилых объектов – обязанность их владельцев, которые на общих основаниях должны платить ресурсопредоставляющим организациям за содержание общедомового имущества.

Определение положенных тарифов – обязанность органов местного самоуправления, которые формируют их с помощью данных независимой экспертизы. Для окончательных итогов упомянутые величины используются лишь после их утверждения профессиональной энергетической комиссией, имеющей аккредитацию Госстроя РФ. А сама оплата производится лично собственником нежилого помещения напрямую – при наличии договоров.

О том, что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение и как они оплачиваются, мы рассказывали тут.

Обслуживание и ресурсоснабжение

С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п.6 ПП РФ №354). Данные нормы породили обязательства для управляющих организаций и предпринимателей.

Про техническое обслуживание нежилых помещений в МКД подробно написано здесь.

Отопление

Смысл планирования теплоснабжения нежилого помещения сводится к необходимым параметрам и выбору способа, за счёт которого будет нагреваться воздух и оборудование. В постановлении правительства РФ №354 наглядно прописаны формулы, на основе которых совершается расчёт сумм, выплачиваемых за отопление нежилой недвижимости.

Размер оплаты отопления по указанной формуле может производиться, если речь идёт об организации площади в МКД, в которой имеется общедомовой прибор учёта подаваемой энергии. В данной ситуации не все площади здания могут быть оборудованы персональными счётчиками. При этом постановление заодно содержит в себе информацию относительно расчёта оплаты прочих услуг ЖКХ:

• горячего и холодного водоснабжения;
• электричества и т.д.

Электроэнергия и ее оплата

Согласно с приложением к постановлению РФ от 29.12.2011 №1178, имеется общий список категорий потребителей, которые причисляются к населению и где электрическая мощность подаётся по стандартным тарифам, используемым на коммунально-бытовые нужды, а не для осуществления предпринимательской деятельности.

Поэтому если электрическая энергия в нежилых помещениях не задействована для реализации профессиональной работы, то оплата всего объема энергии совершается по общим тарифам, утвержденным органом исполнительной власти государства.

Но если электроэнергия применяется для поддержания рабочей среды, то оплата производится по свободным ценам, формируемым по 6-и ценовым категориям, в соответствии с главными правилами функционирования розничных рынков электрической энергии, продиктованными постановлением правительства РФ от 04.05.2012 №442 для поставщиков.

О правилах оплаты электроэнергии для собственников нежилых помещений мы писали здесь.

Интернет и другие телекоммуникации

Опираясь на главе 6 ст.36 ЖК РФ, руководить общедомовым имуществом имеют право только собственники жилых и нежилых помещений конкретного дома. Только часть технического этажа отводится провайдерам для установки телеоборудования, а значит, данное право они могут получить исключительно с согласия владельцев.

Законное решение этого вопроса сводится к согласованию доступа Интернета в многоквартирные дома через сборы собственников домов подобного типа. На деле жильцы без претензий передают право составления договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании.

Подробнее о подключении интернета и других телекоммуникаций в нежилое помещение говорится в этой статье.

Случаи затопления и протечки

Случаи затопление нежилого помещения считается нередким явлением. Виновником аварии может быть признан владелец квартиры, проживающий этажом выше, коммунальные службы или арендодатель, если пострадавшая сторона заключила договор на нежилое помещение.

В зависимости от истинной причины возникших проблем, собственники объекта могут обратиться с претензией к соседям, коммунальной службе (за обслуживание технических коммуникаций ненадлежащим способом) или к арендодателю.

Споры насчёт затопления таких помещений частично отличается от аналогичных проблем жилых комнатах в силу различия в функциональном предназначении и определении границ ответственности. В данном случае требования о компенсации причиненного вреда регламентированы ЖК И ГК России.

Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, которые защищаются нормативными актами. Но одновременно с этими привилегиями ответственная особа получает и целый перечень обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Когда необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию нежилого помещения, то сделать это желательно (во избежания повторного оформления при потери актуальности документов и справок) сразу после строительства или реконструкции, в зависимости от производимых работ.

Ввод помещений в эксплуатацию после строительства здания

После строительства здания с нежилыми помещениями, в строго установленных границах, под техническое, коммерческое, или промышленное назначение (может еще выступать зоной общего пользования), при дальнейшем использовании его согласно заявленных характеристик, необходимо будет получить акт ввода в эксплуатацию на основании разрешения на строительство и разрешительных справок муниципальным отделом строительства, которое формируется только после проверки здания комиссией из местных властей. В противном случае помещения такого здания не могут выступать самостоятельным объектом любых видов сделок, а их использование (даже целевое) повлечет за собой наложение штрафов на собственников.

Для оформления здания с нежилыми помещениями по окончанию строительства и передачи готового объекта заказчику от застройщика, необходимо предоставить акты выполненных строительных работ, полный пакет технической документации на помещений или здания, включая рабочие чертежи. Нашими работниками привлекаются технические специалисты для проверки постройки на соответствие всем видам требований и составляются акты приемки. Возможно для ввода в эксплуатацию понадобятся паспорта на все виды специализированного оборудования, монтированного в строении. После оформления договора на предоставление услуг, в «ПРАВОЗЕМ» будет осуществлен ввод объекта в эксплуатацию согласно регламенту, в срок от 15 дней.

Ввод помещения в эксплуатацию после реконструкции

Процесс узаконивания реконструкции, предусматривающий в том числе и создание пристроек, дополнительных этажей и перенос стен, отличается от ввода в эксплуатацию после строительства. Документы необходимые для ввода в эксплуатацию нежилого помещения включают актуализацию (подтверждение действия):

• Градостроительного плана
• Разрешения на реконструкцию
• Технического плана строения
• Свидетельства права собственности
• Документов на участок земли
• Технической документации полученной на этапе оформления строительства о соответствии нежилых помещений техническим и иным требованиям и нормам.

Ввод в эксплуатацию таких помещений в «ПРАВОЗЕМ» будет осуществлен в срок от 14 дней.