Незаконная сделка купли продажи квартиры

Перед тем, как купить квартиру или дом, следует провести юридическую экспертизу, чтобы не пришлось потом остаться без денег и без жилья.

В законодательстве РФ прописаны основания как для признания сделки недействительной, так и условия, на которых она считается законной.

Так, сделку нельзя будет расторгнуть, если:

• содержание и результат не противоречит закону;
• все участники сделки дееспособны или за них выступают законные опекуны;
• волеизъявление всех участников сделки соответствует их реальному желанию;
• сделка оформлена по форме, требуемом законом.

В законодательстве РФ существует два основания, на основании которых сделка может быть признаны недействительной — признание ее оспоримой или ничтожной. В первом случае все понятно: есть основания расторгнуть ее через суд. Второй случай несколько сложнее: даже если одна сторона считает ее таковой, не факт, что и вторая сторона признает сделку ничтожной, поэтому и здесь нужно идти в суд.

По закону, если сделка нарушает права третьих лиц, то ее можно признать ничтожной или недействительной — на следующих основаниях:

• если она противоречит закону;
• если она противоречит нравственности и морали (например, в случае, если нарушены права несовершеннолетнего);
• если есть основания считать сделку мнимой (часто случается, когда требуется незаконно обналичить материнский капитал);
• если одна из сторон сделки недееспособна или несовершеннолетняя.

Кроме того, как объяснила юридическая консультация государственной жилищной инспекции (ГЖИ РФ), совершенную покупку можно оспорить, если:

• участник сделки был в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий (это часто бывает, когда мошенники заставляют одиноких больных пенсионеров или алкоголиков подписывать договоры купли-продажи жилья);
• когда сделка были совершена вследствие заблуждения, обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

В общем, оснований, опираясь на которые, хороший юрист в суде добьется, чтобы сделка была признана недействительной, на самом деле много. И хотя для положительного решения суда (для истца) придется добиваться долго, при упорстве, желании, наличии времени и денег все возможно.

Еще один немаловажный вопрос, который часто волнует продавцов и покупателей — в течение какого срока сделку можно оспорить? Общий ответ на такой вопрос — в течение трех лет. Однако! В статье 200 ГК РФ есть указание: «Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». Таким образом, если через десяток лет после завершения сделки вдруг выясняется, что на момент совершения покупки (продажи) существовали не озвученные одной из сторон обстоятельства, то сделку можно будет оспорить.

Чем это грозит участникам сделки? Согласно законодательству — двухсторонняя реституция, то есть все возвращается «на круги своя» — каждая из сторон возвращает все обратно (одна — жилье, другая — деньги), указывает ГЖИ РФ.

«Согласно статистике по РФ, от 5 до 15% всех сделок с недвижимостью затем становятся предметом судебного разбирательства, — рассказал Илья Трифонов, директор ООО «Скорая юридическая помощь». — Что касается Самары, то у нас в городе каждая тридцатая сделка расторгается. Следствие — даже добросовестный покупатель может остаться и без жилья, и без денег; законодательство прямо указывает в случае, если договор о купле-продаже в суде будет признан недействительным, то вся цепь сделок с квартирой сразу признается также недействительной».

Как правило, указывает юрист Алена Соколова, для большинства сделок лучшей защитой от признания недействительности служит заверение заключенного договора о купле-продаже у нотариуса и предварительная подготовка сделки через квалифицированных юристов.

Отметим, что в Самаре самое распространенное основание, которое выдвигается в суде истцом для признания сделки недействительной — это участие в сделке недееспособного гражданина.

«Самый частый пример — когда после завершения сделки родственники продавшего квартиру (дом) гражданина внезапно возникают у покупателя и заявляют, что продавец недееспособен. Поэтому нужно-де вернуть квартиру обратно «больному» родственнику. Причем выступить на «пострадавшей» стороне могут дети, родители, дяди-тети и пр. Как правило, это те, чьи интересы непосредственно были затронуты сделкой», — отметил Трифонов.

Все подобные споры решаются только через суд. Родственникам нужно будет доказать, что продавец действительно недееспособен — чаще всего они утверждают, что у него психическое заболевание. Как следствие, если они представят реальные доказательства заболевания, то по суду продавец признается недееспособным, ему назначается опекун. Однако даже в этом случае назначенный опекун обязан вернуть деньги за жилье обратно. Поэтому, советуют юристы, при покупке квартиры лучше потребовать от продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит там на учете.

Как разъясняет ГЖИ РФ, если же выясняется, что продавец — лицо недееспособное, нужно выяснить, кто его опекун и заключать сделку только с ним.

Чтобы проверить юридическую чистоту сделки и установить, что оснований для ее расторжения через суд не возникнет, лучше всего получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Таким образом можно выяснить, сколько в реальности у квартиры собственников и не находится ли она под судом, залогом или обременением.

В Самаре квартиры старого жилого фонда иногда не числятся в ЕГРП. На практике это означает, что после приватизации с ними не проводилось никаких сделок, то есть, с точки зрения покупателя, это «чистая», идеальная квартира.

Факторы риска, которые выясняются при получении выписки из ЕГРП:

• если обнаруживается, что прежний владелец квартиры умер, а новый не является его родственником;
• если квартира часто перепродается.

И последнее. Оснований для оспаривания сделки, как видно из законодательства, множество. Самый «рисковый» период — первые три года. Поэтому для душевного спокойствия при сделках с недвижимостью стоит не экономить и проверить чистоту предлагаемого жилья, желательно — с помощью специалистов (юристов с соответствующим образованием, опытом работы и большим сроком присутствия на рынке).

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

• ст. 25, 26 ЖК РФ;
• СанПиН;
• СНиП;
• ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

• перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
• перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
• разборка антресолей;
• замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
• косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

• расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
• объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
• пробивок дополнительных окон, дверей;
• разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
• перестановки газовых приборов и оборудования;
• объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

• есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
• в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
• покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
• акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
• покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

История вопроса

Важно! По закону квартира не является совместной собственностью, поскольку истец купила ее на личные средства. Знание этой тонкости — бесценно при жилищных спорах.

Таким образом, истица самостоятельно, из собственных средств, оплачивала «коммуналку» и обеспечивала надлежащее состояние жилья, ответчик же участия в этом не принимал.

Появление третьей стороны

Разумеется, регистрирующие органы отказали в регистрации права собственности на купленную им квартиру.

В пользу истца с ответчиков взысканы понесенные судебные издержки в размере 16382 руб. Ответчик Д обязан возвратить ответчику Ч денежные средства в размере 3000000 руб. С ответчика Ч в бюджет Лужского муниципального района будет взыскана недоплаченная при подаче иска по этому делу госпошлина в размере 9632 руб.