Узаконить перепланировку в квартире цена

Типовая планировка квартиры не всегда устраивает собственников, поэтому многие решаются на ее переустройство в соответствии со своими желаниями и представлениями. Но действующий Жилищный кодекс регламентирует обязательный разрешительный характер этой процедуры. Как же узаконить изменения планировки квартиры, если она уже сделана и какие последствия влечет незаконная перепланировка – об этом расскажем в этой статье.

Переустройство и перепланировка

Для начала необходимо различать два действия: квартиру можно переустроить и перепланировать. При переустройстве изменениям подвергаются инженерные сети в квартире, а также электрическое, сантехническое или иное оборудование квартиры. Все такие изменения должны вноситься в технический паспорт объекта недвижимости.

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации. В частности, это могут быть изменения в расположении стен, любых проходов между помещениями квартиры, сантехнического оборудования.

В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ любые подобные изменения обязательно должны согласовываться с соответствующими органами.

Уполномоченным органом, отвечающим за согласование перепланировки является Бюро технической инвентаризации (БТИ). Для получения согласования необходимо пройти следующие процедуры:

• для начала процедуры на руках необходимо иметь план квартиры, составленный БТИ. Если его нет, то его можно заказать, подав заявку. План может заказать любой из собственников жилья;
• разрабатывается собственно сам проект перепланировки. Этот проект не просто план внесения изменений, он должен проходит обязательное согласование в некоторых инстанциях, например, в Роспотребнадзор, пожарном надзоре (МЧС), СЭСе. В зависимости от того, самостоятельно ли вы занимаетесь этим согласованием или процесс проводит проектная организация, будет зависеть стоимость проекта;
• подается заявка на согласование разработанного проекта;
• после того, как проект согласован, можно приступать к работам;
• как только все работы будут завершены, специалисты БТИ должны принять помещения. Для этого выезжает специальная комиссия;
• теперь можно обращаться за получением новых планов БТИ.

Есть перечень изменений, которые не допускаются ни в коем случае. Перечислим для примера некоторые из них. Нельзя:

• присоединять балконы и лоджии к комнате для увеличения ее площади;
• переносить кухню или санузел так, что он будет располагаться над жилыми комнатами жильцов, которые живут ниже;
• также, сносить стены, в которых есть вентиляционные каналы или которые являются несущими;
• прокладывать в стенах трубы газопровода;
• включать в площадь квартиры коридор, который относится к лестничной площадке.

Процедура оформления самовольной перепланировки

Но порой ситуация складывается так, что изменение планировки сделано без согласования со стороны БТИ. В таком случае возникает резонный вопрос, как ее узаконить.

Для начала отметим, что законодательство предусматривает узаконивание в административном порядке, но только если в нормативно-правовые акты органов местного самоуправления предусмотрен такой вариант. В противном случае узаконивание возможно только через суд.

Общая схема действий такова:

1. Необходимо узнать, какой из органов местного самоуправления или органов государственной власти курирует согласование, и затем обратиться к ним за консультацией. До того, как обратиться с консультацией, необходимо подготовить план квартиры, на котором самостоятельно или с помощью специалистов БТИ нужно указать, какие изменения были произведены. Обычно все изменения вносятся красным цветом.
2. Заказывается проект перепланировки. Этот этап схож с таким же этапом как при согласовании в установленном порядке. Законодательство предусматривает возможность предоставления эскиза, если изменения были незначительными. Это изменения, не затрагивающие несущие конструкции, конструкцию полов, инженерные коммуникации.
3. Собирается комплект документов, в который помимо самого проекта и заявления должны входить:
4. правоустанавливающие документы;
5. согласие на проведение перепланировки – для арендуемой квартиры это согласие арендатора и его семьи, если изменение планировки предусматривает присоединение части общего имущества дома, то согласие соседей;
6. техпаспорт квартиры;
7. договор с проектной организацией;
8. заключения органов, которые участвуют в согласовании.

Необходимо отметить, что необязательно предоставлять правоустанавливающие документы, документы БТИ и согласование от уполномоченных органов. Если в этих учреждениях есть ваши данные, то согласовательный орган может получить их, запросив самостоятельно.

1. Поданное заявление рассматривается в течение 45 дней и по итогам выносится решение о согласовании или об отказе.
2. В случае получения отказа, можно обратиться в суд для обжалования решения.

Видеоматериал: как узаконить перепланировку

Сколько стоит

Стоимость процедуры колеблется в значительных пределах и будет зависеть от объема изменений, а также от ее своевременности.

Отдельно оплачивается проектирование перепланировки, в зависимости от того, кто разрабатывает проект, специалисты БТИ или специализированная организация, цена будет различаться. Кроме того, на цену влияет и объем согласовательной работы, если проектная организация берет на себя все переговоры с Роспотребнадзором и иными органами, то цена может существенно возрасти. Стоимость разработки проекта сильно колеблется в зависимости от объема работ и региона, в котором расположена квартира, но в среднем эта цифра может составлять не менее 25 000 рублей.

Каждая служба, которая будет участвовать в согласовании проекта, также может ввести свои тарифы на процедуру. Так, в частности в разработке проекта участвуют санитарно-эпидемиологическая служба и МЧС. Бюро технической инвентаризации взимает в среднем около 5000 рублей за процедуру согласования. По общему правилу в настоящее время Роспотребнадзор и пожарная инспекция не взимают госпошлину за проведение процедуры согласования.

Внимание! Если перепланировка уже сделана, а процесс согласования еще не начат, то сразу необходимо приготовить деньги на оплату административного штрафа. Эта сумма может доходить до 2,5 тысячи рублей.

Также придется выложить деньги за разработку проекта, но здесь проектные организации, как правило, могут поднять стоимость работ из-за того, что проект разрабатывается для уже завершенной без согласования.

Если узаконивание будет происходить в судебном порядке, то к сумме расходов следует добавить и пошлину в размере 300 рублей.

Через суд

Процедура узаконивания через суд выглядит следующим образом.

Во-первых, необходимо составить исковое заявление. Иск подается в соответствии с положением административного права, и срок исковой давности по таким делам – 3 месяца. Это означает, что если вы, получив отказ в согласовательный орган, обратились в суд через 4 месяца, в рассмотрении дела будет отказано.

В пакет документов, помимо основного списка документов, необходимо добавить:

• решение об отказе в согласовании перепланировки;
• квитанцию об уплате пошлины;
• уведомления, что иные участники процесса уведомлены и имеют на руках копии документов, приложенные к исковому заявлению;
• если вам в деле помогает адвокат, то к документам должно быть приложено и его удостоверение.

После того, как суд примет ваши документы, будет назначена дата слушания. Установленные сроки для прохождения всех судебных процедур в рамках административного дела – 1 месяц.

Вашей основной задачей в суде будет доказательство следующих фактов:

• что проведенные в квартире изменения не затрагивают интересы иных граждан и не угрожают их жизни и здоровью;
• все мероприятия соответствуют нормативам и правилам проведения строительных работ;
• вами предприняты все усилия по проведению узаконивания в административном порядке.

Суд может потребовать проведения строительно — технической экспертизы, для установления факта соответствия проведенных работ нормативам. Такая экспертиза оплачивается истцом.

После того, как будет вынесено решение, оно должно будет вступить в законную силу. На это также отводится месяц, в течение которого орган, проводящий первичное согласование, может подать апелляцию.

Уже после того, как решение вступит в законную силу, можно обращаться в БТИ за новыми документами. В этом случае основанием будет не согласование, а решение суда.

Перепланировка квартиры в ипотеке

Для собственников, которые проводят изменения планировки в квартире, приобретенной в ипотеку, есть дополнительное условие. Для проведения согласования необходимо получить согласие банка. У каждого банка есть своя форма согласия. Обычно это документ на официальном бланке банка, на котором указано полное наименование банка. Согласие оформляется в форме делового письма, и это значит, что у него есть присущие письму реквизиты: кому письмо адресовано, номер исходящего, тема письма, подпись и синяя печать, указание ответственного специалиста — исполнителя.

В теле письма каждый банк указывает свои условия предоставления согласия, но они, как правило, соответствуют основным нормам жилищного законодательства и описывают минимальные обязанности лица, получающего согласие банка.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры?

Возможно обратная ситуация, когда вы решаете купить квартиру и видите, что ее планировка отличается уникальностью.

Самым простым способом является сличение реальной планировки квартиры с техническим планом. Если на документе имеются красные линии, значит, имеются выявленные отклонения существующей планировки от плана. Кроме таких красных линий в техпаспорт могут внесены записи в поле Особые отметки. Специалист БТИ может указать здесь, что изменения не согласованы, или что разрешение не получено.

Конечно, это потребуется, если продавец сам еще на этапе переговоров не заявил о том, что были сделаны изменения планировки.

В любом случае, перепланировка, проведенная законно или узаконенная постфактум, должна быть отражена в документах – черными линиями на документе с синими печатями, а также должно иметься согласование.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя, все будет зависеть от того, в каком объеме были произведены изменения.

Если такие работы коснулись лишь ненесущих конструкций, то особых проблем не возникнет. Если же работы были проведены в большем объеме, например, ванную расширили, и она заняла часть коридора, или появились проемы в несущих конструкциях, то продажа может осложниться. И уж совсем невозможно будет продать квартиру, в которой были проведены изменения, противоречащие законодательству.

Так в частности, квартиры с такими изменениями банки не рассматривают в качестве объектов ипотечного кредитования, а регистрационная палата может отказать в регистрации перехода права собственности.

В любом случае, перепланировка, которая не согласована в установленном порядке будет снижать стоимость квартиры, и чем больший объем работ по согласованию предстоит провести новому собственнику, тем большую скидку вам придется ему сделать.

Риски

Основной риск заключается в том, что согласование после перепланировки влечет за собой многократное увеличение расходов на дальнейшее согласование.

Кроме того, если такие изменения проводились самостоятельно без предварительных проектных работ, есть риск того, что в целом изменение конфигурации квартиры может оказаться незаконным действием. И тогда придется устранять все нарушения.

Кроме того, квартиру с несогласованной перепланировкой труднее продать, а порой и вообще невозможно. Так, банки не рассматривают такие квартиры в качестве объекта ипотечного кредита, в случае если нет соответствующего согласования.

Риски может и нести покупатель такой квартиры. Если он до подписания договора купли-продажи не позаботился о проверке законности, впоследствии, возможно, именно ему придется нести все расходы по узакониванию или устранению несоответствующих закону изменений.

Перепланировка позволяет индивидуализировать свою квартиру, сделать ее более приспособленной под ваши нужды, но следует помнить о том, что эта процедура требует согласования в строго установленном законом порядке. Можно провести узаконивание и после, но это потребует гораздо больших усилий и расходов. В любом случае, даже если вы приступаете к перепланировке без согласования, наиболее оптимальным вариантом будет проведение всех работ в соответствии с проектом, который разработан со всеми требованиями законодательства. В таком случае будет проще впоследствии добиться согласования.

Чтобы узаконить перепланировку квартиры, необходимо оплатить стоимость получения технического паспорта квартиры в БТИ, а также воспользоваться платными услугами дипломированных инженеров и юристов. Рассмотрим 2 варианта узаконивания перепланировки: своевременное получение разрешения и перепланировка задним числом.

Узаконивание перепланировки

Примерная сума, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире, равняется нескольким десяткам тысяч рублей в зависимости от региона расположения, площади, конфигурации помещения и серьезности изменений в квартире. Так, чем больше посредников вам придется привлечь в ходе получения разрешения на ремонт, тем больше в итоге придется заплатить. Часто предложения организаций, которые оформляют перепланировку «под ключ» оказываются действительно выгодными с коммерческой стороны. Прежде чем задуматься о том, как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году, стоимость процедуры лучше рассчитать заранее.

Для узаконивания перепланировки нужен действующий технический паспорт квартиры. Копию документа заказывают в БТИ. Стоит такая услуга от 2 тыс. рублей.

Уже на этапе составления проекта специалист сможет объяснить, возможно ли воплотить все намерения на практике и поможет найти компромисс между нормами действующего жилищного кодекса и пожеланиями клиента, если это необходимо. Некоторые агентства предоставляют изначально консультацию, на которой можно обсудить и согласовать основные моменты будущего проекта, а также обсудить стоимость документа. Цена на проект для узаконивания перепланировки зависит от уровня сложности работы (в среднем от 10 тыс. рублей).

Для совершения индивидуальных, авторских перепланировок необходимо дополнительное техническое заключение о том, что перепланировка является безопасной для всех жильцов многоквартирного дома и не противоречит санитарным, техническим и другим нормам, которые прописаны в Жилищном кодексе. Необходимость составления документа может немного повысить цену на проект перепланировки. Для узаконивания типовых перепланировок, которые часто совершаются владельцами квартир, техническое заключение необязательно.

Далее необходимо согласовать перепланировку. Для этого проект перепланировки должен получить одобрение управляющей организации. Дополнительно может понадобиться разрешение на перепланировку от кредитодателя (если квартира взята в ипотеку) и разрешение всех собственников квартир в доме (если перепланировка каким-то образом касается других жильцов дома). Образец согласия соседей на пристройку или перепланировку найдете тут. Если все сложится благополучно, после оформления заявления в жилищную инспекцию последует получение разрешения на проведение перепланировки. Более подробно о том, как получить разрешение на перепланировку квартиры, читайте в статье https://realtyinfo.online/6688-zayavleniye-na-pereplanirovku-kvartiry.

После фактического осуществления перепланировки необходимо составить и предоставить в БТИ новый технический план квартиры, что обойдется примерно в 5-20 тыс. рублей. Завершением перепланировки считается составление акта о вводе квартиры в эксплуатацию. Для этого квартиру должна посетить специально уполномоченная комиссия, которая проверит соответствие ремонта в квартире составленному техническому плану, а также нормам пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам и т. п.

Заключительный этап — оформление нового кадастрового паспорта и получение нового свидетельства о собственности на недвижимость.

Стоимость документов для узаконивания перепланировки

1. Копия технического паспорта квартиры из БТИ – от 2 тыс. рублей.
2. Проект перепланировки квартиры – от 10 тыс. рублей.
3. Изготовление технического паспорта квартиры с перепланировкой – от 5 тыс. рублей.

Таким образом, за своевременное узаконивание перепланировки нужно заплатить от 17 тыс. рублей.

Оформление перепланировки задним числом

Получить разрешение на уже выполненную перепланировку без обращения в суд практически невозможно. Именно поэтому львиную долю от стоимости перепланировки нужно будет заплатить за услуги адвоката. В зависимости от расценок выбранного вами специалиста, узаконенная перепланировка может обойтись в сумму от 30 тыс. рублей.

При оформлении перепланировки задним числом необходимо собрать те же документы, что нужно для своевременного получения разрешения на перепланировку (технический план БТИ – от 2 тыс. рублей, проект перепланировки и техническое заключение – от 10 тыс. рублей, получение нового технического паспорта с фактически изменениями в планировке – около 5 тыс. рублей).

Далее нужно согласовать изменения в Роспотребнадзоре и получить соответствующее разрешение. Собрав все необходимые документы, можно приступать к составлению искового заявления. Если заниматься сбором разрешений на совершенную перепланировку и составлением судебного иска самостоятельно, то можно уложиться в минимальную сумму. Услуги посредника и оплата судебных издержек могут стоить от нескольких десятков тысяч рублей.

Если иск будет удовлетворен судом, можно приступать к узакониваю перепланировки квартиры: получать новый кадастровый паспорт и свидетельство о собственности.

Как правильно узаконить самовольную перепланировку квартиры, расскажут в следующем видео

Стоимость узаконивания перепланировки в судебном порядке

1. Услуги адвоката – от 30 тыс. рублей.
2. Сбор документов – от 17 тыс рублей.

Даже по самым скромным подсчетам узаконивание перепланировки постфактум будет стоить минимально в три раза дороже, чем своевременное получение разрешения (от 47 тыс. рублей).

Имея представление о том, сколько стоит узаконить перепланировку в БТИ своевременно и приблизительную стоимость оформления перепланировки задним числом, вы можете сделать правильный выбор и действовать согласно установленного законодательством порядка. Если же перепланировка уже завершена, но необходимость узаконить ее возникла только сейчас, затраченные средства и усилия в большинстве случаев все равно окупают себя. Ведь чтобы привести квартиру в изначальный вид, который соответствует утвержденному техническому плану, нужно потратить немало денег на ремонтные работы и пожертвовать собственным комфортом.

Собственников часто не устраивает стандартный вид жилого помещения, они хотят, чтобы дом отвечал их представлениям об уюте и комфорте. В таких ситуациях нужно знать, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире.

Виды перепланировок

Перепланировка – это изменение конструкции жилья по своему усмотрению. Некоторые действия могут привести к тому, что пострадают все жильцы многоквартирного дома. Поэтому все изменения следует проводить с разрешения соответствующих органов.

Поверхностная простая перепланировка может включать смещение сантехники и сопутствующих устройств, снос легких перегородок и возведение новых, изменение формы дверных проемов и т.п. Такие работы не нанесут ущерб всему зданию и не требуют решения большого числа вопросов, но разрешение, в любом случае, нужно получить.

Сложные планировочные работы – это демонтаж стен, перенос кухонной зоны в другую часть квартиры, сооружение проемов в несущих стенах, обустройство дополнительного санузла и т.д. Подход к таким изменениям гораздо серьезнее и включает в себя разработку и согласование проекта с государственными и муниципальными учреждениями.

Запрещено при перепланировке:

• полностью сносить несущие стены;
• увеличивать зону балкона за счет жилой комнаты;
• избавляться от окон;
• расширять кухню за счет другой комнаты, если в квартире не электрическая, а газовая плита;
• увеличивать площадь кухни и ванной комнаты более чем на четверть от общей площади;
• переносить санузел таким образом, что он окажется над жилой комнатой соседей снизу.

Для всех остальных вариантов перепланировки требуется согласование.

Как узаконить перепланировку

Для проведения законной реконструкции потребуются:

1. Справка о перепланировке из БТИ.
2. Технический паспорт на квартиру.
3. Справка о прописке.
4. Документы о согласии на перепланировку от Роспотребнадзора, эксплуатационных служб, пожарного надзора, жильцов всего многоквартирного дома.
5. Договор о контроле над проведением работ технического надзора.
6. Проект перепланировки.

Полный пакет документов требуется предоставить в комиссию по архитектурным работам, где запрос рассматривается один месяц. После чего выдается решение о согласии на перепланировку или отказ. В последствии, исправив недочеты, отказ можно оспорить.

Сколько стоит узаконить перепланировку

То, сколько стоит узаконить перепланировку, зависит от многих факторов – сложности проекта, региональных цен на услуги государственных учреждений, тарифов на обслуживание и т.д.

Примерная стоимость на каждом из этапов:

Этап оформления	Примерная стоимость
Консультирование у стороннего специалиста	От 1000 рублей
Выдача технического паспорта в БТИ	Около 5000 рублей
Заказ готового проекта перепланировки	От 15000 рублей
Разрешение от Жилищной инспекции	15000-30000 рублей
Разрешение от посредников	От 30000 рублей
Согласование документации для проекта	5000 рублей
Узаконивание планировки в судебном порядке	От 40000 рублей

При оформлении планировки до ее начала, самой дорогой услугой является составление проекта. В зависимости от его сложности, цена может достигать нескольких сотен тысяч рублей. Но если заняться необходимой документацией уже после реализации всех работ, то цена может вырасти вдвое. Доказывать легальность своих придется через суд, с дополнительными материальными и временными издержками и штрафами.

Проект перепланировки можно сделать самостоятельно, но его нужно будет зарегистрировать в архитектурном отделении, Роспотребнадзоре и пожарной службе.

Риски

Риски при самовольной перепланировке:

1. При продаже квартиры придется нести лишние финансовые расходы на узаконивание в судебном порядке.
2. При возможной жалобе одного из соседей или кого-либо еще придется заплатить штраф до 50000 рублей.
3. Самостоятельно проводя реконструкцию, собственник может сам того не желая, нанести неисправимый вред всему зданию и создания опасностей для жизни других жильцов.
4. Изначальное незнание технических и санитарных норм иногда заставляет проводить обратную перепланировку в исходное состояние.

Внесение изменений в технический паспорт

После проведения согласованных с комиссией реконструкционных работ, приглашается инспектор БТИ. Он принимает изменения актом, а затем они вносятся в технический паспорт.

Только после этого весь процесс оформления перепланировки считается законным и законченным.

На видео о согласовании перепланировки

Перед воплощением своих планов по перепланировке квартиры в жизнь, следует оценить все последствия и возможный нанесенный ущерб соседям или себе лично. Обращение к специалистам с вопросами, грамотное и четкое оформление всех документов поможет этого избежать. Важно помнить, что любое вмешательство в несущие конструкции дома может привести к необратимым последствиям.