Свободная планировка надо ли узаконивать

Свободная планировка, что это значит для покупателя квартиры?

В настоящее время весьма популярным предложением на рынке недвижимости стали так называемые квартиры со свободной планировкой. Отметим, что большинство квартир в новостройках, для повышения инвестиционной привлекательности позиционируются именно так.

В основном, эта информация поступает от застройщиков, которые в рекламных проспектах расхваливают свободную планировку, утверждая, что она является одним из основных достоинств квартиры. На первый взгляд, такой вариант планировки действительно очень привлекателен, поскольку дает будущим собственникам возможность реализовать любые дизайнерские решения.

Если вы собрались купить квартиру со свободной планировкой, покусившись на возможность реализовать собственный дизайн, то стоит сразу же охладить свой пыл.

Дело в том, что юридического понятия «свободная планировка» не существует. Каждый собственник должен знать, что в каждой квартире есть своя планировка, утвержденная городскими властями.

Поэтому мнение, что «свободная» планировка позволяет как угодно возводить перегородки и менять местами помещения с разным функциональным назначением — ошибочно . Игнорирование данного факта приводит к негативным последствиям, в том числе и к невозможности узаконить сделанную перепланировку, которую собственник таковой даже не считал, думая что он действует на законных основаниях.

Поэтажный план застройщика, фото:

Чтобы развеять все сомнения, достаточно взглянуть на поэтажный план БТИ, или поэтажный план застройщика и все встанет на свои места, ведь проекты домов свободной планировки ничем не отличаются от проектов домов многоквартирных. В большинстве случаев вы увидите там не «свободную планировку», а самый что ни на есть обыкновенный поэтажный план, где четко размечены и жилые комнаты, и мокрые зоны, и кухня, и вспомогательные помещения.

Примеры планов БТИ по новостройкам с выделенными помещениями, фото:

Обычными линиями показаны стены, которые по факту возведены.
Стены, обозначенные пунктирными линиями, отсутствуют и обязанность их возвести возложена на собственника.

Зачастую перед покупкой недвижимости заказчик посещает уже построенную квартиру в новостройке и видит «свободную планировку» своими глазами. Как правило, это выложенные в один кирпич (пеноблок) линии на полу. Риелторы обычно говорят, что это предложенный вариант планировки, и его можно менять по своему усмотрению.

Этот аргумент кажется покупателю убедительным, и больше вопросов не возникает, а зря. Ведь эти линии и обозначают настоящую планировку квартиры . А если будущий собственник захочет сконфигурировать помещения иначе, это будет считаться перепланировкой, поскольку положение стен, зафиксированное в документах БТИ, изменится, а собственника ожидают неприятные последствия в виде красных линий и санкций.

Свободная планировка квартир, фото:

Отсутствие стен не означает свободную планировку, это означает лишь, что строители сэкономили на материалах, наметив будущие стены в «один кирпич». Данные стены на планах БТИ показываются пунктирными линиями. Обязанность возвести их по намеченным линиям возложена на собственника.

Если новостройка относится к панельный домам, то здесь свободной планировки не может быть в принципе . В панельных домах практически все стены несущие, а все зоны в квартире стопроцентно выделены.

Свободная планировка с неявно выделенными зонами кухни, ванной и санузла

Самый сложный случай — это когда вся квартира обозначена на плане БТИ единым жилым помещением с выделенными зонами (зачастую обозначенными неявно) кухни и санузлов, без зон коридоров и вспомогательных помещений. Получается сложная ситуация (см. планы ниже).

По закону расширение ванн и санузлов на площади жилых комнат запрещено, а если ориентироваться на данный план, то в какую сторону ни расширяй санузел, попадешь на жилую комнату, так как в квартире не выделены зоны коридоров.

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

В подобных случаях необходимо отталкиваться от строительного плана (он же поэтажный план застройщика), который берется у компании-застройщика, либо в управляющей компании. На нём однозначно будут отмечены полностью все помещения, т.е. планировка, прошедшая Мосгосэкспертизу перед строительством.

Этот план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в Мосжилинспекцию вместе с основным комплектом документов, чтобы, например, доказать, что вы расширяете ванную за счет коридора, а не жилой комнаты. Однако в последнее время, даже с учетом предоставления строительных планов, подобные перепланировки согласуются с трудом.

Ниже приведен пример отказа по перепланировке квартиры со свободной планировкой, по причине отсутствия поэтажных планов застройщика:

Мифы о "свободной планировке" на примере массовой периодики, фото:

Разберем типичную статью (фото выше). В даже таком маленьком блоке (выделено красным) присутствует несколько ошибочных утверждений.

— "Квартиры-студии часто выставляются на продажу без отделки. Делается это для того, чтобы покупатель имел возможность сэконо­мить."
Не совсем верно. Как мы уже говорили, это делается для экономии, но не покупателя, а застройщика. Застройщики таким образом существенно экономят как на материалах, так и на работе.

— "ну и воплотить свои представления о «доме меч­ты" — ведь ваши дизайнерские фантазии не ограничены ни­чем, даже стенами."
В каждой конкретной квартире имеется ранее утвержденная планировка с определенным расположением стен. Возможно не все помещения выделяются отдельными комнатами, но помещения ванной, санузла и кухни строго зафиксированы.

— "И никаких нудных согласований пере­планировки и очередей в БТИ!"
В корне неверно! Как раз именно в каждой квартире так называемой "свободной планировки" перепланировку необходимо согласовывать, так как будут отличия от утвержденного поэтажного плана БТИ. Насчет очередей также весьма спорное утверждение. В большинстве случаев заказчики, побывавшие в БТИ, не согласятся с этим.

— "то есть, ка­ким образом отделять ванну и туалет, вам тоже придётся ре­шать самостоятельно."
Это давно решено, и отображено в тех же документах БТИ.

— "Кстати, то, что унитаз всё-таки надо отгородить — это очевидно,"
Наверное это действительно стоит сделать.

— "а вот в отношении ванны можно ещё поспорить."
Попробуем вместе сходить в жилищную инспекцию и поспорим. Можем даже записаться на прием к руководителю. Прямо так и запишем на прием в графе записи "будем спорить насчет установки ванной в спальне". Как говорится в споре рождается истина, но в этом споре она точно не родиться.

— "Некоторые за­падные варианты планировки подразумевают ванну в общем пространстве — иногда в зоне кухни. Конечно, такая кварти­ра рассчитана только на одного жильца."
Здесь даже согласимся. И более того, мы даже видели такие планировки. Но все это не работает для многоквартирных жилых домов — только для загородных коттеджей. Там допускается любой каприз. А вот в отношении городской недвижимости, действуют законы и правила, которым необходимо строго следовать.

Таунхаусы свободной планировки

Выше мы уже говорили о том, что свободная планировка является мифом, если речь идет о квартире, однако в таунхаусах, свободная планировка — явление более частое. Этим, к слову, и объясняется их популярность на рынке недвижимости. Не стоит, однако, думать, что вы сможете перепланировать площадь квартиры как вам заблагорассудится — чаще всего существует такой же план застройщика согласно которому и должны возводиться перегородки.

Так же как и в многоквартирных домах, в таунхаусе нельзя переносить или расширять санузел или ванную комнату без согласования перепланировки. Запрет также касается и перепланировок с внесением изменений в несущие стены. Вообще многие запреты на перепланировку в таунхаусе повторяют те же запреты в многоквартирном доме и свободная перепланировка оказывается рекламным трюком девелопера.

Согласовать перепланировку в таунхаусе, расположенном в Москве, вы можете в Мосжилинспекции. Если же он находится в Подмосковье или Московской области области, то согласованием придется заниматься с местной регулирующей компанией.

Если обобщать вышеприведенную информацию, то получается, что свободная перепланировка квартиры, как ее позиционирует застройщик — реальное преимущество и аргумент в пользу покупки такого жилья.

На деле же свободная планировка, как она есть — это скорее недостаток, из-за которого вы переплатите за (далеко не дешевые) квадратные метры и получите уйму проблем при реализации собственной планировки. Перед покупкой квартиры свободной планировки детально проконсультируйтесь у специалистов.

Квартиры со свободной планировкой на сегодняшний день стали настоящим трендом на рынке коммерческой недвижимости. Интерес к такого рода квартирам в новостройках растет с каждым днем.

Примечательно то, что сам факт наличия такой планировки в квартире, компании-застройщики позиционируют как основное преимущество и достоинство, что довольно обосновано, ведь по мнению потенциального будущего собственника, свободная планировка позволит сделать любую перепланировку, но на практике все немного иначе.

Свободная планировка и план БТИ

После приобретения в собственность, владелец конечно же начинает планировать перепланировку, и после обращения в первую же инстанцию за справками или за консультацией в специализированную компанию выясняется, что такого термина как «свободная планировка» не существует. Нет, конечно же, понятие такое есть, но никакого юридического обоснования оно не несёт.

Суть вся в том, что даже если компания-застройщик позиционирует данную недвижимость, как квартиру со свободной планировкой, утвержденная планировка у неё всё равно имеется, несмотря на то, что внутренних стен в квартире, как правило, нет. Планы застройщика в этом случае выполняют функцию плана БТИ.

Примечательно, что при расчете стоимости квартиры исходя из её метража, при отсутствии стен, покупатель переплачивает определенную сумму, ведь после перепланировки квартира со «свободной планировкой» станет меньше по площади.

Но об этом потенциальный покупатель чаще всего даже не задумывается, а для застройщика это даже выгодно, урезаются расходы на возведение внутриквартирных перегородок.

Исходя из всего выше сказанного получается, что распространенное мнение о том, что свободная планировка позволяет устанавливать перегородки как хочется и устраивать помещения как душа пожелает, в корне неверно.

Квартиры со свободной планировкой, фото

И если собственник будет игнорировать данный факт, оперируя тем, что застройщик гарантировал свободную планировку с возможностью самостоятельно определиться с будущей планировкой, для него это может иметь крайне неприятные последствия.

На практике, самовольная перепланировка в квартирах со свободной планировкой, ведёт к тому, что даже узаконить выполненную перепланировку не представляется возможным по причине нарушения действующих требований и правил, чаще всего в размещении мокрых зон.

Утвержденная «свободная планировка»

Если действовать правильно, на стадии планирования перепланировки в квартире со свободной планировкой необходимо обратиться в БТИ для получения поэтажного плана, где указаны все помещения квартиры и их площадь.

Ключевое различие лишь в том, что те стены, которых фактически в квартире нет, указаны на плане пунктиром. Что касается мокрых зон, кухни и прочих площадей, на них распространяются все те же правила, что и для квартир, где присутствуют внутренние перегородки.

Перепланировка квартиры со свободной планировкой

В квартирах со «свободной планировкой» стены либо вообще отсутствуют, либо имеется намеченная планировка в один блок. На словах риелторы объясняют это как возможный вариант планировки, но будущий собственник в праве сделать перепланировку по своему усмотрению.

Однако, утвержденная планировка у квартиры имеется, и любые изменения в эту конфигурацию без получения на то разрешения, будут считаться незаконной перепланировкой со всеми вытекающими, о чем мы и говорили выше.

Сложные случаи перепланировки квартиры со свободной планировкой

Наиболее затруднительный для проведения перепланировки вариант, который был в нашей практике, это квартиры, где на плане БТИ вся площадь квартиры за исключением зоны кухни и санузла является единой жилой площадью.

То есть фактически в квартире, согласно плану БТИ, нет коридоров, что сводит на нет возможность расширения санузла, ведь в данном случае мы увеличиваем санузел за счет жилой комнаты, а это категорически запрещено.

В таких случаях, необходимо опираться только на информацию плана застройщика, где будут указаны абсолютно все помещения включая коридоры и вспомогательные площади. План застройщика будет основанием и доказательством, того что мокрая зона расширяется не за счет жилого помещения.

Подобных нюансов может быть множество, и неоднозначность в планах часто влияет на ход согласования перепланировки в квартирах со свободной планировкой, а жилищная инспекция последнее время стала более тщательно анализировать запланированные мероприятия.

Согласование перепланировки квартиры свободной планировки

Для разрешения на перепланировку новостройки свободной планировки потребуется сформировать пакет документов, куда войдут:

• Правоустанавливающие документы (при отсутствии зарегистрированных прав на помещение можно предоставить договор на участие в долевом строительстве, копию договора об уступке прав, акт приема-передачи недвижимости, справку от застройщика о полном выполнении участником долевого строительства обязательств по договору).
• План квартиры, составленный БТИ.
• Техническое заключение (это документ, составленный компанией с СРО и подтверждающий, что квартиру можно переустраивать).
• Проект перепланировки (чертежи, по которым будут выполнятся строительно-демонтажные работы, и договор авторского надзора).
• Заявление на перепланировку.

Документы передаются в Мосжилинспекцию. Для этого нужно обратиться в центр госуслуг «Мои документы». Подать бумаги для согласования перепланировки сегодня можно только через офисы МФЦ.

При одобрении проекта и при условии, что на рассмотрение были представлены все документы, собственнику выдается разрешение на перепланировку в новостройке со свободной планировкой. После ремонта еще предстоит сдача сделанной перепланировки специальной комиссии.

Как узаконить перепланировку в новостройке со свободной планировкой

Часто перепланировка в квартире со свободной планировкой проводится собственниками незаконно. Это когда ремонтные работы выполняются без какого-либо согласования.

Узаконить перепланировку квартиры свободной планировки в новостройке можно, если все проведенные работы соответствуют общепринятым строительным нормам. В ином случае Мосжилинспекция обяжет переделывать ремонт.

Кроме того, за самовольную перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой придется заплатить штраф. Если при выполнении ремонта собственник ничего не нарушил, то узаконить совершенное переустройство он может при предоставлении Мосжилинспекции технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ.

Как бы то ни было, прежде чем приступать к согласованию будущей перепланировки квартиры свободной планировки или узакониванию уже выполненных работ, получите предварительно консультацию у специалистов в области оформления и проектирования перепланировок.

Наша компания консультирует бесплатно. Свои вопросы можете адресовать нашим консультантам по телефону или онлайн.

По вашему желанию мы можем подготовить проект с техническим заключением для будущей перепланировки или техническое заключение по факту совершенных работ, если перепланировка уже сделана.

У нас можно воспользоваться услугой «перепланировка под ключ». В этом случае оформлением всех документов и взаимодействием с госорганами (БТИ и Мосжилинспекцией) будете заниматься не вы, а мы по доверенности.

Примеры перепланировок квартир "свободной планировки":

Что означает для покупателя «квартира свободной планировки»? И почему — это недвижимость для состоятельных?

Что такое «свободная планировка» ?
Вообще юридического понятия «свободная планировка» не существует. Подобная формулировка применяется главным образом к квартирам в домах, построенным по монолитно-каркасной технологии. И здесь свободная планировка квартиры — это пространство, в котором отсутствуют внутренние стены, а количество несущих опор сведено к минимуму. Иными словами, владелец квартиры в новостройке якобы получает возможность распланировать пространство — расположение и конфигурацию помещений — в соответствии со своими предпочтениями.

То есть, предлагая покупателям квартиры в доме со свободной планировкой, застройщики преподносят отсутствие внутренних стен как безусловное благо для владельца. Аргумент — отсутствие препятствий для того, чтобы новосел мог обустроить все «по-своему». Единое пространство нового жилища выглядит весьма заманчиво в глазах покупателя — ведь владельцам «панелек» об индивидуальной планировке приходится только мечтать: далеко не все желания конструктивно реализуемы в ходе перепланировок.

Выгодный застройщику миф
В большинстве случаев за ваши же деньги вам пытаются продать то, что фактически стоит дешевле. Объясню, почему.

Квартиры-студии и «квартиры свободной планировки» в основном продаются в монолитных домах, а технология их возведения предполагает минимальное количество (и ширину) несущих опор, что, в сущности, и дает широкие возможности в плане создания индивидуальных интерьерных решений. Но в то же время эта технология помогает экономить средства на постройку здания: получается, такие квартиры могли бы стоить дешевле. Ведь стоимость и сроки возведения дома по монолитной технологии значительно меньше, чем дома из кирпича.

И, конечно, застройщик, существенно экономит, ведь ему не нужно тратить время и деньги на возведение стен внутри квартиры: фактически вам продают лишь «коробку» по цене готового жилья. Многие потенциальные покупатели, слушая увлекательные рассказы застройщика, не понимают, что приобретают «кота в мешке». Вместо готовой квартиры за эти же деньги они получают по сути «недострой», и стены, которые по определению должны быть на своем месте, владельцу придется достраивать на собственные средства.

Факт: Благодаря тиражированию мифа о выгодах приобретения жилья в подобном состоянии застройщикам удается повысить прибыльность проекта, а риелторам — продать квартиру со свободной планировкой дороже ее фактической стоимости.

Свобода с большими ограничениями
Получается, что свобода «дизайна интерьера» в такой новостройке — относительная.

1. Планировка есть, вы просто о ней не знаете
Во всех случаях существует чертеж, определяющий расположение мокрых и жилых зон в данном помещении. Это значит, что есть определенные ограничения, которые регулируются законодательством и техническими возможностями: например, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, поскольку согласовать перенос стояков практически нереально.

Факт: Ванная и туалет, а также кухня в любом случае будут не там, где хочется владельцу, а в строго отведенном для этого месте.

3. Правила перепланировок никто не отменял
Существует еще один барьер — закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». В 5-й статье документа говорится, что подсобная площадь не может быть увеличена за счет жилой, в соответствии с разграничениями, отображенными в БТИ. То есть в квартире со свободной планировкой вы не сможете сделать ванную просторнее за счет площади комнаты, а только за счет коридора — и то, если такая возможность существует.

Лоджия и балкон не могут стать полноценной открытой частью жилого помещения, так как нельзя переносить радиаторы центрального отопления. Кроме того, есть ограничения по метражу жилых комнат (например, они не могут быть менее 9 кв. м) и еще целый свод правил по согласованию.

Вывод: В итоге «свободная планировка» ограничивается возможностью изменить конфигурацию жилой зоны (да, вы выиграли в том, что не нужно демонтировать стены). В остальном владельцу приходится за свой счет завершать строительство согласно первоначальному плану, утвержденному застройщиком.

4. Ремонт сразу невозможен
Другой нюанс, о котором часто не подозревают покупатели квартиры в новостройке, — это время. Дескать, все купили, перепланировали — и можно делать ремонт. Однако закон предполагает, что застройщик ведет строительство по заранее утвержденному плану, причем это относится и к планировке квартиры. К периоду сдачи дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а к моменту оформления права собственности квартира должна находиться в состоянии, соответствующем заявленному плану.

Иначе говоря, владелец новой квартиры не может сразу приступить к ремонту, если он принял решение использовать планировку, отличную от спроектированного и утвержденного застройщиком варианта. Оформление собственности, как правило, занимает от месяца до полугода после сдачи новостройки в эксплуатацию; к этому времени следует прибавить еще полгода на согласование новой планировки. И только после этого можно начинать капитальный ремонт, на который уйдет по меньшей мере три-пять месяцев.

Вывод: Все это время счастливому новоселу, который приобрел недостроенную квартиру, придется снимать жилье, заниматься ремонтом и утверждать индивидуальную планировку.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…
План ремонта в новостройке – что сначала, что потом

Кому же выгодно покупать квартиру-студию?
Мой ответ: тем, кто может себе это позволить. Действительно, квартиры со свободной планировкой — не самый экономичный способ улучшить жилищные условия. Покупать просторную квартиру-студию, чтобы сделать ее «под себя » , особенно невыгодно при ограниченном бюджете, поскольку расходы, на которые придется пойти владельцу после подписания акта приемки-передачи, могут быть равны половине (!) уже уплаченной суммы.

Чтобы избежать разочарований, следует как можно подробнее изучить планировку квартир, предлагаемых застройщиком в готовом виде, — возможно, расположение и конфигурация помещений в целом вас устроят. В крайнем случае в дизайн квартир свободной планировки всегда можно внести частичные изменения после того, как строительные и отделочные работы окончены. Согласовать в БТИ небольшие изменения намного проще, чем глобальную перепланировку.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…

• Как спланировать однокомнатную квартиру 40 кв м – советы дизайнеров
• Планировка однокомнатной квартиры 33 м кв – идеи для удобства

Покупателям, которые располагают достаточными средствами, чтобы оплатить дорогостоящий индивидуальный ремонт, свободная планировка придется в самый раз. Так или иначе, работа дизайнера предполагает создание проекта, отличного от типовой планировки, и большинство имеющихся перегородок все равно потребуется снести. Иногда интерьерное пространство приходится оптимизировать вплоть до нескольких сантиметров: например, в одной квартире готовая стена стояла всего в десятке сантиметров от намеченной линии и, увы, она была демонтирована.

Вывод: Если ваш бюджет ограничен, выбирайте такую планировку квартиры, которая изначально вас устраивает или почти устраивает. Если же вы располагаете средствами на кардинальную перепланировку и капитальный ремонт, то квартира со свободной планировкой — хороший вариант.

В ВАШЕМ ГОРОДЕ…
Закажите удобную перепланировку для вашей квартиры – Специалисты по дизайну интерьера на Houzz