Интересуют правила застройки на берегу реки. Какое минимальное расстояние от строения до берега?
Здравствуйте! см. СНИП Правила застройки городских и сельских поселений
Большое спасибо за развернутый и понятный ответ!
Водоохранная зона водного объекта
Может иметь различную протяженность, которая измеряется от кромки воды.
Для ручьев и рек, ширина водоохранной территории устанавливается исходя из общей протяженности водного объекта:
длина реки (ручья) более 50 км – ширина зоны составляет 200 м;
радиус водоохранной территории для истоков всегда составляет 50 м.
Стоячие водные объекты (водохранилища и озера) имеют водоохранную зону шириной в 50 м.
Для любого моря протяженность водоохранной зоны — 500 м.
Отметим еще существование такого понятия, как прибрежная защитная полоса, которая составляет:
для болот – 50 м;
для озер, прудов и иных водоемов с ценными породами рыбы – 200 м.
В соответствии с российским законодательством, строительство различных объектов (как жилого, так и производственного назначения) в пределах водоохранной зоны вполне возможно. В частности, строительство дома в водоохранной зоне реки – довольно распространенное явление, так как близость водного объекта существенно повышает престижность дома.
Естественно, при строительстве и эксплуатации объектов в границах водоохранной территории должны быть соблюдены все санитарные нормы и правила, а так же обеспечена безопасность самого водного объекта. Под этим подразумевается как минимум наличие системы фильтрации сточных вод. Конкретный перечень требований по соблюдению природоохранного законодательства применительно к конкретным условиям можно уточнить в местном отделении Роспотребнадзора.
Кстати, нередко возникает вопрос – а можно ли построить дом (или другой объект) непосредственно вблизи водоема? Если вы не боитесь регулярных подтоплений, то построить объект вы можете, но имейте в виду: вся территория на расстоянии 20 м от кромки воды является территорией общего пользования, и ограничивать к ней доступ нельзя.
Еще один тонкий момент: если река (или иной водный объект) используется для питьевого водоснабжения, то она имеет зоны санитарной охраны как источник питьевого водоснабжения. Вот в этих зонах, строительство производственных или жилых объектов запрещено или существенно ограничено. Впрочем, сведения о наличии таких зон отражаются во всех документах, в том числе и в кадастровом паспорте участка.
Водоохранная зона: штрафы, ограничения
На водоохранных территориях запрещены следующие действия:
использование биологических удобрений (стоки, навоз);
размещение кладбищ и иных захоронений;
размещение свалок и мест хранения отходов;
производство и хранение взрывчатых, отравляющих, радиоактивных и других опасных веществ;
использование авиационных методов обработки растений;
движение и стоянка транспорта, за исключением специализированных трасс и парковочных мест.
На территории прибрежных защитных полос нельзя:
размещать отвалы грунтов;
осуществлять выпас животных.
Кстати, прежде чем начинать каике-либо работы вблизи водных объектов рекомендуется обратиться с запросом в территориальный отдел Управления водного хозяйства для уточнения ширины водоохранной зоны конкретного объекта. Ответ данного ведомства потребуется при получении разрешения на строительство.
Что касается штрафов за нарушение условий использования водоохранных зон, то они следующие:
для граждан – 3-4,5 тыс. руб.;
для должностных лиц – 8-12 тыс. руб.;
для организаций лиц – 200 – 400 тыс. руб.
Как видите, в случае нарушений при индивидуальном жилищном строительстве (штраф будет на гражданина), ваши потери будут не такими уж большими. Если бы не одно «но»: в случае выявления нарушения, суд обязует его устранить, что означает либо приведение объекта в соответствие с требованиями, либо снос, в том числе — принудительный.
Для нарушений в пределах санитарной защитной зоны источников питьевого водоснабжения штрафы немного выше:
граждане могут заплатить 3-5 тыс. руб.;
должностные лица – 10-15 тыс. руб.;
предприятия и организации – 300-500 тыс. руб.
Действующее российское законодательство допускает строительство дома рядом с водоемом, но при одновременном соблюдении следующих требований:
— вы обладаете правом собственности на земельный участок, на котором планируется строительство дома, либо вы заключили договор аренды с собственником земельного участка с право строительства дома на нем;
— земельный участок должен иметь соответствующий вид разрешенного использования — для строительства дома (например, для индивидуального жилищного строительства; для личного подсобного хозяйства);
— соблюдение градостроительных и строительных норм и правил при строительстве дома;
— соблюдение требований Водного кодекса РФ (далее "ВК РФ").
Следует обратить внимание, что все водные объекты, которые находятся на территории РФ, являются собственностью РФ (ст. 8 ВК РФ). Исключение составляют пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу.
Водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами.
Согласно п. 6 ст. 6 ВК РФ Полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования.
Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Поэтому строительство дома в границах береговой линии водного объекта общего пользования не допускается.
Если ваш участок находится рядом с водным объектом, то при строительстве дома, также, необходимо определить входит ли ваш земельный участок в водоохранную зону.
Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
В соответствии с пунктами 4, 5 и 6 ВК РФ ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:
1) до десяти километров — в размере пятидесяти метров;
2) от десяти до пятидесяти километров — в размере ста метров;
3) от пятидесяти километров и более — в размере двухсот метров.
Для реки, ручья протяженностью менее десяти километров от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере пятидесяти метров.
Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 квадратного километра, устанавливается в размере пятидесяти метров. Ширина водоохранной зоны водохранилища, расположенного на водотоке, устанавливается равной ширине водоохранной зоны этого водотока.
Узнать, находится ли ваш участок в водоохранной зоне, можно путем получения в кадастровой палате кадастровой выписки в отношении земельного участка, а также подачи заявления в Федеральное агентство водных ресурсов (либо в его территориальное отделение) за предоставление копий документов, содержащих сведения, включенные в государственный водный реестр. За предоставление таких сведений из государственного водного реестра взимается плата в размере 50 рублей за 1 лист формата A4.
Выбирая участок для своего загородного дома, многие обращают внимание и на наличие рядом с ним водоема. Если вы решили купить коттедж у реки, будьте внимательны – возможно, что вы невольно нарушите Земельный кодекс.
Нюансы закона
Дело в том, что у всех существующих в столице и области источников чистой воды (речь идет о 15 водохранилищах и впадающих – вытекающих из них реках) есть санитарно-охраняемые зоны (так называемые ЗСО). Зоны делятся на пояса. Первый расположен вокруг гидротехнических сооружений и запрещает любую деятельность, кроме деятельности, связанной с водоснабжением.
В Подмосковье этот пояс составляет примерно 5 тысяч гектаров. Второй пояс ЗСО представляет собой полукилометровую зону вблизи водной линии на протяжении всех "питьевых" водоемов, и эти земли, согласно законодательству, не могут быть переданы в частное пользование. Также запрещается строить дома и коттеджи у воды на расстоянии 150 метров – здесь разрешена только реконструкция существующих строений при согласовании с надзорными органами. С 2010 года в стометровой зоне второго пояса запрещено любое строительство – максимум здесь можно поставить пляжные зонтики или беседку.
На практике же, однако, большая часть земель, попадающая в зону санитарных поясов, в Подмосковье уже застроена, и сейчас "Мосводоканалу" приходится принимать меры по запретам начатой застройки сразу по нескольким сотням земельных участков, часть которых находится в коттеджных поселках класса "бизнес" и выше. Как такое возможно?
Проблемы водоема
Каждому покупателю хочется иметь коттедж как можно ближе к водоему. Продажа коттеджей, близких к реке, приносит на 10-20 процентов больше дохода, чем продажа дома в том же поселке, но дальше от воды. Особенно хорошо продаются дома и коттеджи у воды с хорошим видом. Тем более что продаже земельных участков или коттеджей местные власти особенно не препятствуют – ведь земли менее чем в 100 метрах от водохранилища уходят как горячие пирожки. Правда, те же чиновники умалчивают о том, что строительство на такой земле незаконно.
Чем же грозит землевладельцу нарушение Земельного кодекса? Часто второй пояс ЗСО и прибрежные земельные участки в пределах 100 метров от воды под видом реконструируемых объектов прячут строительство нового жилья, которое затем продается в собственность. Но тут не стоит забывать, что с 2010 года земельные участки в зоне ближе 500 метров к воде запрещено выделять в частную собственность, а вести любое строительство ближе, чем в 100 метрах от воды чревато немалым штрафом.
Если после проверки контролирующих органов – прокуратуры области, Роспотребнадзора или Росприроднадзора – обнаружится, что какое-либо из этих нарушений имело место после 2007 года, в суде будет разбираться дело о признании договора купли-продажи земли недействительным и выделенный под застройку земельный участок у собственника просто отберут задаром. Такие проверки регулярно проводятся по инициативе «Мосводоканала». В частности, в 2011-13 годах компания пожаловалась в надзорные органы примерно 300 раз, обратившись к ним с просьбой принять меры по случаю нарушения природоохранного законодательства. Прокуратура подала в суд порядка 40 исков с целью признать недействительным выделение земельного участка в частную собственность ближе 100 метров от воды – и 25 из них было удовлетворено.
Проблемы у собственников запретной земли может вызывать и сама вода. После многоснежной зимы разлив водоема может способствовать затоплению стометровой прибрежной зоны, в результате чего строения на этой территории сильно страдают. Возможность затопления территорий также является одной из причин, по которой застройка санитарной зоны ограничена, – ведь затопление может быть губительно и для самих собственников.