Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Определение рыночной стоимости может потребоваться во множестве ситуаций. Сделать это можно несколькими способами. В зависимости от способа подбирается формула.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке. Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

• На основании имущества организации.
• На основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Когда определять рыночную стоимость обязательно

Собственники бизнеса или его руководители могут проводить оценку предприятия по доброй воле и собственному желанию, поскольку это помогает принимать эффективные решения в управлении. Но есть ряд ситуаций, когда определение рыночной стоимости предусмотрено законодательными требованиями. Итак, оценка необходима:

• при совершении сделок, в которых фигурирует федеральное, муниципальное, региональное имущество;
• если стоимость объекта спорна (с точки зрения, например, налоговой службы, при конфискации, ипотеке, при делении брачного имущества и др.);
• при всех типах изменения собственности ­– продаже предприятия или его части;
• при всех способах реструктуризации;
• если расчет за долю в уставном капитале или за акции производится не деньгами, а иными средствами;
• при различных операциях с акциями (дополнительной эмиссии, выкупе у держателей, конвертации ценных бумаг в акции);
• при совершении страхования предприятия;
• и др.

СПРАВКА! Закон определяет около 30 ситуаций, в которых определять рыночную стоимость нужно обязательно и безоговорочно. Во всех остальных случаях оценка бизнеса лежит в рамках желания его владельцев или менеджеров.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

• Повышение эффективности работы предприятия.
• Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
• Определение стоимости при планах на продажу компании.
• Необходимость выделения доли одного из участников.
• Ликвидация организации.
• Подготовка к поглощению организации.
• Разработка плана развития компаний.
• Достижение финансовой устойчивости.
• Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
• Страхование активов.
• Принятие управленческих решений.
• Разработка инвестиционных проектов.

Управленческий состав обязательно должен знать о рыночной стоимости предприятия. Без этого невозможно принятие обоснованных решений.

Решения, на которые влияет информация о рыночной стоимости бизнеса, могут быть разной степени радикальности, но все они, как правило, несут исключительно важный смысл, например:

• модернизация управленческой сферы, подбор более эффективных и современных методов;
• уточнение параметров для составления адекватных бизнес-планов;
• выявление «слабых мест» с целью их усиления;
• поиск выгодных инвестиций;
• создание привлекательной базы для инвесторов;
• анализ платежеспособности предприятия;
• выяснение потенциальной стоимости в качестве залога.

ВАЖНО! Вся информация о рыночной стоимости активов поступает в форме конкретных цифр, подтвержденных с помощью современных аналитических методов оценивания. Цифры – это факты, а не предположения, а фактами можно оперировать и действовать предметно, опираясь исключительно на конкретику.

Принципы определения рыночной стоимости

При расчете рыночной стоимости имеет смысл придерживаться следующих принципов:

• Принцип полезности. Предполагает, что рыночную стоимость имеет только тот объект, который имеет пользу. Если объект бесполезен, то и стоимость он будет иметь отрицательную.
• Принцип замещения. Предполагает сопоставимость цен на аналогичные предметы. К примеру, один товар имеет определенную стоимость. Следовательно, предмет с аналогичными характеристиками будет иметь аналогичную стоимость. Данный принцип позволяет облегчить процедуру расчета.
• Принцип ожидания. Предполагает определение стоимости на основании ожидаемых доходов.
• Принцип вклада. На рынке может появиться фактор, который влияет на размер стоимости. Его нужно учитывать при расчетах.
• Принцип максимальной производительности. Предполагает изменение производственных факторов.

Также следует отметить следующие принципы:

• Зависимости. Стоимость объекта зависит от контекста. К примеру, рыночная стоимость земли определяется районом, в котором она находится.
• Соответствия. Рыночная стоимость повышается в том случае, если объект будет применен в соответствии с рыночными ожиданиями.
• Спроса и предложения. Чем больше спрос, тем больше цена. Чем больше предложений, тем ниже цена. Если на объект совсем нет спроса, стоимость его будет максимально низкой.
• Конкуренции. Чем больше стоит объект, тем больше конкуренции в этой области.
• Изменения. Рыночная стоимость – это показатель, который постоянно изменяется.

Очевидно, что рыночная стоимость определяется на основании множества факторов. Однако есть формулы, по которой можно ее рассчитать.

Этапы выяснения рыночной стоимости

Обоснованное заключение о рыночной стоимости предприятия могут дать только квалифицированные специалисты, имеющие соответствующую подготовку. Они знакомятся с активами организации, изучают их, затем делают расчеты по специальным алгоритмам и, наконец, формулируют выводы. Эта работа проходит поэтапно.

1. 1 этап оценки «Подготовительный»
   Руководство или собственник предприятия решают выяснить его рыночную стоимость и находят профессиональных оценщиков. С ними заключается договор, в котором согласовываются объемы работы. Эксперт вникает в специфику сферы деятельности данной организации, изучает современное состояние соответствующего рыночного сегмента.
2. 2 этап оценки «Накопительный»
   Оценщик набирает данные для изучения и анализа:
3. непосредственно из документации предприятия;
4. в открытых информационных профильных источниках;
5. из СМИ;
6. из собственных баз данных и т.п.
7. 3 этап оценки «Аналитический»
   Чтобы понять, с какими показателями сравнивать полученные данные, эксперт должен изучить текущее состояние рынка. После этого следует углубиться в прошлые экономические показатели данной организации, сравнить их с настоящими и на этой основе спрогнозировать их в перспективе, учтя максимум возможных факторов.
8. 4 этап оценки «Расчетный»
   Этот этап можно назвать ключевым. Оценщик устанавливает стоимость каждого актива – имущественного или нематериального. Затем на основе баланса выводятся различные финансовые показатели – рентабельность, ликвидность. После выяснения уровня капитализации можно произвести расчет рыночной стоимости по формуле, согласно выбранному методу.
9. 5 этап оценки «Отчетный»
   Вывод о текущем финансовом статусе организации оформляется в отчет, который и будет сдан заказчику. При формировании итоговой цифры обязательно учитывается современное состояние рынка в данной сфере.

Способы определения стоимости и формулы

Существует три метода определения рыночной стоимости:

1. Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия. При этом используется следующая формула: V=D/R. D здесь – это чистый доход, R – коэффициент капитализации. Последний определяется на основании количества обязательств организации.
2. Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода. Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании. Данный способ можно подразделить еще на два метода. Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств. Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.
3. Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Пример

Рассмотрим пример. Компания «Алиса» желает определить свою рыночную стоимость. Организация получает стабильный доход, а потому для расчета выбран доходный метод. Сначала рассчитывается коэффициент капитализации. Для этого используется следующая формула:

(Долгосрочные + краткосрочные обязательства)/собственный капитал

В результате мы получаем коэффициент, равный единице.

За отчетный период компания получила 1 000 500 рублей. Следовательно, стоимость ее будет аналогичной (1 000 500*1).

Какие факторы влияют на рыночную стоимость?

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

1. Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.
2. Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.
3. Прибыль. Это разница между доходом и расходом.
4. Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Нужно это для увеличения прибыли. Однако доход увеличится только в перспективе.
5. Существующие ограничения. К примеру, это могут быть ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.
6. Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.
7. Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.
8. Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.
9. Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. Нет такой формулы, которая могла бы учесть все необходимые параметры. Формула регулирует нечто обобщенное, тогда как расчет стоимости выполняется в индивидуальном порядке. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов. Однако возможна и самостоятельная оценка для внутренних нужд предприятия.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложенные в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отображает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связанна с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/ продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/ продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно применяются следующие шаги:

— Изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

— Сбор и проверка информаций по каждому отобранному объекту о цене продаже и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположений и любых условиях сделки;

— Анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

— Корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствий с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;

— Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выборка объектов – аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Проведенный оценщиком анализ предложений о продаже жилых домов в с. Ермаковское по объявлениям в газете «Шушенский Курьер», сети интернет в объявлениях, размещенных в базе данных риэлторских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение) которые на ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки мной использовались относительные поправки, которые вносятся путем умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

При введении корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 20%. Величина корректировки более 20% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оценки и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (специалисты агентств недвижимости, риэлторы и др.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.

При помощи «Таблицы относительной важности» эксперт может сравнить два объекта, дать им оценку типа «хороший», «приемлемый», «плохой», упорядочить несколько объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз или на сколько один объект лучше другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок – шкала относительной важности.

Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)

Интенсивность относительной важности	Определение
0%	Равная важность
От 1 до 5 %	Низкое превосходство одного над другим
От 5 до 10 %	Умеренное превосходство одного над другим
Более 10 %	Существенное или сильное превосходство
50%	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями

В таблицах ниже представлена выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

Стоимость, определенная при помощи сравнительного подхода

Показатель	Оцениваемый объект	Сравнимый объект № 1	Сравнимый объект № 2	Сравнимый объект № 3
Стоимость единого объекта, руб.	—	2 500 000	2 000 000	2 000 000
Стоимость кв.м., руб.	21 739	20 000	18 182
Поправка на предложение/ торг	—	-5	-5	-5
Скорректированная стоимость, руб.	—	20 652	19 000	17 273
Поправка на местоположение
Скорректированная стоимость, руб.	20 652	19 000	17 273

Продолжение табл. 5.2

Условия рынка (время продажи)	Февраль 2016	Февраль 2016	Февраль 2016	Февраль 2016
Корректировка
Скорректированная цена, в руб./м2	19 000	17 273
Материал дома	Дерево	Дерево	Дерево	Дерево
Поправка на материал	—
Местоположение объекта-аналога №1, №2, №3 не значительно отличается от местоположения объекта оценки, корректировка не вносилась.
Скорректированная стоимость, руб.	—	20 652	19 000	17 273
Состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Поправка на состояние	—
Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется.
Скорректированная стоимость, руб.	—	20 652	19 000	17 273
Общая площадь, кв.м.	111,7
Поправка на общ. Площадь дома	—	-2
Материал объекта оценки и объектов-аналогов идентичен, корректировка не вносится исходя из анализа спроса жилой недвижимости.
Скорректированная стоимость, руб.	—	20 652	18 620	17 273
Площадь участка под участком, сот.	1,1	1,2	1,1	1,2
При прочих равных условиях, при большей площади земельного участка – стоимость 1 кв.м. – выше по отношению к объекту с меньшей площадью земельного участка. Внесение корректировки требуется исходя из анализа рынка жилой недвижимости.
Поправка на площадь участка	—
Скорректированная стоимость, руб.	—	20 652	18 620	17 273
Вид отопления	Котел на тв. топливе	Котел на тв. топливе	Котел на тв. топливе	Котел на тв. топливе
Отопление у объекта оценки и у объектов-аналогов не идентично, внесение корректировок не требуется.
Поправка на отопление	—
Скорректированная стоимость, руб.	—	20 652	18 620	17 273
Внутренняя отделка	Улучшенная	Улучшенная	Улучшенная	Улучшенная

Продолжение табл. 5.2

В данном случае объекты-аналоги и объект оценки имеют простую внутреннюю отделку корректировка не проводилась
Поправка на внутр. отделку	—
Скорректированная стоимость, руб.	—	20 652	18 620	17 273
Наличие гаража	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Наличие дополнительных улучшений земельного участка повышает привлекательность объекта на рынке недвижимости
Поправка на гараж	—
Скорректированная стоимость, руб.	—	20 652	18 620	17 273
Наличие бани	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Наличие дополнительных улучшений земельного участка повышает привлекательность объекта на рынке недвижимости
Поправка на баню	—
Скорректированная стоимость, руб.	20 652	18 620	17 273
Наличие хоз. построек	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются
У объекта оценки и у объектов-аналогов имеются хоз. Постройки, корректировка не требуется
Поправка на наличие хоз. Построек	—
Скорректированная стоимость, руб.	—	20 652	18 620	17 273
Наличие инженерных коммуникаций	Электроснабжение, водопровод	Электроснабжение, водопровод	Электроснабжение, водопровод	Электроснабжение, водопровод
Наличие инженерных коммуникаций существенно повышает привлекательность объекта на рынке недвижимости
Поправка на коммуникации	—
Скорректированная стоимость, руб.	—	20 652	18 620	17 273
Транспортная доступность	Удовлетворительная	Удовлетворительная	Удовлетворительная	Удовлетворительная
Транспортная доступность хорошая, внесение корректировок не требуется
Поправка на доступность	—
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв.м.	—	20 652	18 620	17 273

Продолжение табл. 5.2

Присвоенный вес	0,40	0,30	0,30
8 261	5 586	5 182
Средневзвешенная стоимость, руб. за кв.м.	19 029
2 126 000

Стоимость недвижимого имущества, определенная при помощи сравнительного подхода, по состоянию на 15 декабря 2016 г., составляет: 2 126 000 (Два миллиона сто двадцать шесть тысяч) рублей.

Задание 3

Описать теоретическую часть затратного подхода и определить стоимость объекта недвижимости в следующей последовательности: рассчитать восстановительную стоимость по формуле, определить физ. износа объекта и рассчитать итоговую стоимость.

Затратный подход к оценке.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и взведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценки приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную стоимость прав аренды земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

— Оценка стоимости строительства объекта как нового на дату проведения оценки;

— Оценка величины общего накопленного износа;

— Определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости (как стоимости объекта оценки как нового за вычетом износа).

То есть, общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС = СЗ + Св/з, где

РС – Рыночная стоимость объекта недвижимости;

СЗ – Рыночная стоимость прав на земельный участок

Св/з – Стоимость производства или замещения улучшений;

Затратный подход при оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не иметься достаточной информаций о сделках купли – продажи аналогичной недвижимости, в связи с чем последние не предоставлены на рынке.

Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве и накопленный износ здания.

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰).

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один — сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки .

Состояние здания. Состояние здания напрямую влияет на цену находящихся в нем помещений: чем лучше состояние здания, тем выше цена продаваемых помещений. Так как сравниваемые объекты находятся в зданиях с одинаковым состоянием, то корректировка на данную характеристику не вносилась.

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 2 004 310 (2 миллиона 4 тысячи триста десять) рублей.

Обоснование рыночной стоимости при использовании доходного подхода. Доходный подход основан на прогнозировании величины будущих доходов, полученных от использования (эксплуатации) объекта оценки, приведенных к текущим ценам.

Источниками информации при использовании доходного подхода являются данные о фактических и (или) ожидаемых доходах и затратах.

При оценке доходным подходом объекта недвижимости (в отличие от оценки бизнеса, расположенного на этом объекте) доход от объекта оценки определяется на основе среднего дохода, извлекаемого владельцами сопоставимых объектов. Основным источником дохода в этом случае является сдача помещений в аренду. В, качестве чистого дохода, может рассматриваться либо фактический доход, полученный за прошедший год, либо прогнозируемый доход на предстоящий год.

Для оценки рыночной арендной платы использовались данные предложений по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ ,к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность, функциональное использование и совокупность дополнительных удобств.

Произведем расчет стоимости объекта недвижимости с использованем доходного подхода.

Стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

где С — текущая стоимость объекта недвижимости,

ЧОД — чистый операционный доход;

КК- коэффициент капитализации.

Характеристика объектов аналогов представлена в таблице 12.

Выполним корректировку стоимости аренды объектов-аналогов.

Корректировка на состояние объекта опенки.

Исходя из классификации состояния квартиры принятой, у риэлторов для данного вида недвижимости, корректировка, на состояние квартир составляет 5%.

Таблица 12 — Характеристика объектов аналогов

Объект аналог №1

Объект аналог №2

Объект аналог №3

Объект аналог №4

Цена аренды 1 кв.м. в ноябре 2009 г.

Примечание: составлено автором

Так как состояние объектов аналогов лучше состояния оцениваемого объекта вводим корректировку «- 10%».

Корректировка объектов-аналогов, представлена в таблице 14.

ПВД = 176*66,75*12 = 140976 руб.

Таблица 13 — Корректировки на состояние квартиры

Классификация состояния квартиры

Примечание: составлено автором

Величина потерь валового дохода от неуплат и от смены арендаторов, а также потери от недозагрузки площадей в связи с изменением внешних условий оцениваются в одну месячную арендную плату 12000 руб.

ЭВД = 140976 — 12000 = 128976 руб.

Постоянные расходы, к их числу относится налог на недвижимость. Налог на двухкомнатную квартиру составляет 381 рубль.

Переменные расходы, к их числу относятся коммунальные услуги.

Коммунальные услуги однокомнатной квартиры в расчете на одного человека составляют 1330 рублей.

Эксплуатационные расходы состоят из суммы переменных и постоянных расходов.

ЭР = 381 + 1330 * 12 = 16341 руб.

Таблица 14- Корректировка объектов аналогов

Объект аналог №1

Объект аналог №2

Объект аналог №3

Объект аналог №4

Корректировка на местоположение

Корректировка на общую площадь

Корректировка на состояние

Корректировка на этаж

Корректировка на наличие телефона

Общая сумма корректировок

Цена аренды 1 кв.м. с учетом корректировок

Примечание: составлено автором

Согласно данным журнала Эксперт безрисковая ставка находится в диапазоне от 10% до 11%, рекомендованный уровень безрисковой ставки равен 10,5%. Премия за риск составляет 2%, премия за низкую ликвидность 35, премия за инвестиционный менеджмент составляет 1,5%. Норма возврата капитала рассчитывается по формуле:

где Rn — норма возврата капитала;

n — оставшийся срок экономической жизни объекта.

КК = 10,5 + 2 + 3 +1,5 + 1,6 = 18,6%

Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода.

Таблица 15 — Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта при использовании доходного подхода

Потенциальный Валовой Доход

Действительный Валовой Доход

Эффективный Валовой Доход

Чистый операционный доход

Стоимость объекта оценки

Примечание: составлено автором

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом доходного подхода составляет 2 125 188 (два миллиона сто двадцать пять тысяч сто восемьдесят восемь рублей).

Согласование результатов оценки:

Использованные методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

сравнительный подход: 2 004 310 руб.;

доходный подход — 2 125 188 руб„

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

• 1. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и так далее, Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее, можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
• 2. Доходный подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта, и на принятые ставки доходности. Поскольку оцениваемый объект в чистом виде не является объектом доходной недвижимости, велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения. Поскольку в расчетах был исключен один из трех существующих подходов к оценке (затратный), весовая доля сравнительного и доходного подходов принята за 50%.

С учетом вышеизложенного, в табл. 16 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами используются аналогичные источники информации, следовательно, можно сделать вывод, что достоверность и полнота информации в данном случае равны. Исходя из этого, весовой коэффициент данного показателя равняется 50%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании сравнительного подхода основан на сравнении объектов аналогов, следовательно, при, использовании данного подхода способность учитывать изменения конъюнктуры рынка больше, чем при использовании доходного подхода. На основании этого весовой коэффициент доходного подхода по данному показателю уменьшается на 5%.

Таблица 16 — Весовые коэффициенты. отражающие долю каждого использованных подходов в определении итоговой стоимости (%)