Экспертиза по разделу земельного участка

Основные этапы и порядок раздела земельного участка и выдел доли в натуре

Когда определение долей не предусмотрено, имеет место совместная собственность, но она возможна лишь в редких случаях. Право совместной собственности возникает у супругов в период брака, если в брачном договоре нет условий, исключающих такое владение (ст. 34 СК). Обычно общая собственность считается долевой, если нет оснований для возникновения совместной (п.3 ст. 244 ГК). Поэтому, к примеру, наследники, получившие землю по завещанию без указания долей, становятся дольщиками на равных условиях.

В силу различных причин, владельцы долевой собственности или один из них, принимают решение о разделе земельного участка. Такое случается при разводе, получении наследства, переезде,разделе дома, выделе доли в натуре и в других ситуациях.

Раздел земельного участка или выдел доли в натуре земельного участка, находящегося в долевой собственности – задача непростая. Дополнительно её могут усложнить несогласие между владельцами, наличие построек, размер надела и вид разрешённого использования, наличие обременений.

Раздел земельного участка в данном случае регламентирован гражданским и земельным законодательством.

Добровольный раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Порядок действий по добровольному разделу земельного участка.

Доли участников могут быть указаны заранее, например, при покупке участка сообща. Если же они установлены не были и определить их по закону нельзя, они считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Разделить земельный участок можно пропорционально долям, но участники долевой собственности вправе распорядиться недвижимостью так, как сочтут нужным.

Раздел построек на участке

Уточнение размеров новых участков.

Подготовка соглашения о разделе.

В документе обязательно должна быть следующая информация:

— сведения о владельцах разделяемого участка и подтверждение их согласия на раздел;

-адрес и кадастровый номер.

-если общий участок не проходил межевание и его границы неточны, придётся провести кадастровые работы;

схема с будущими границами новых наделов. Документ составляется в письменном виде и по желанию сторон может быть заверен нотариально.

Окончательное оформление и регистрация участка.

Раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, через суд.

При отступлении от долей производится выплата компенсации, которая определяется по результатам оценки стоимости земельного участка или по его кадастровой стоимости.

Если участок окажется неделимым, то суд определяет порядок пользования с учетом строительной экспертизы

Результатом такого решения суда станет схема раздела общей территории на небольшие участки. Каждый из них перейдёт своему владельцу. Они могут огораживать наделы, возводить на них постройки, но участок по-прежнему останется в долевой собственности.

Порядок действий при разделе участка через суд.

При принудительном разделе земельного участка, находящегося в долевой собственности, решение суда может быть принято только после проведения судебной экспертизы, выполненной агентством «ЭКСПЕРТ» или другой экспертной организацией. В экспертизе уточняются границы участка, вид прав на него, линии регулирования застройки, указания градостроительного регламента, различные экологические, санитарно-технические и иные требования нормативных документов. При этом в экспертизе может предлагаться несколько вариантов раздела земельного участка либо порядка пользования. Обстоятельства раздела имеющихся на участке построек также определяются экспертизой. Как указывалось выше, поделить участок удастся только вместе с домом, а это не всегда возможно технически. Чтобы выделяемая часть дома была признана пригодной для проживания, к ней предъявляются определённые требования: изолированность, отдельный вход, наличие удобств и коммуникаций.Более подробно порядок раздела дома изложен здесь.

Эксперт, изучив ситуацию, предлагает ряд вариантов раздела земельного участка или порядка пользования участком, и собственникам придётся выбрать оптимальный. Если они такого не увидят и откажутся от всех предложенных, судья назначит его по своему усмотрению, хотя стороны вправе обжаловать такое решение в законном порядке.

Заключение экспертизы по разделу земельного участка зачастую является главным основанием при принятии окончательного решения судом.

В зависимости от выводов заключения эксперта суд предложит владельцам разделить участок либо назначит порядок пользования.

Имея на руках решение суда, можно вызывать кадастровых инженеров для составления межевого плана, ставить землю на учёт и регистрировать право собственности.

ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ФАКТИЧЕСКИХ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

• правоподтверждающие документы на землю (свидетельство);
• правоустанавливающие документы (документы основания для возникновения права собственности);
• материалы межевания (при наличии);
• выписка из ЕГРН.
• генеральный план (при наличии)

Полный перечень документов можно и нужно уточнить у наших экспертов.

Проведение исследования ставит перед собой множество задач разного направления и сложности. Среди них:

• проверка соответствия фактических границ участка параметрам, указанным в документации (при несоответствии они указываются на межевом плане);
• разработка вариантов разграничения участков на основе существующих технических требований и норм законодательства;
• преобразование площади участка, соответственно реальным долям, указанным в документации. При этом может быть выделена как две, так и большее количество долей;
• определение порядка пользования собственниками конкретным участком. При этом обеспечивается доступ к инженерным сетям и коммуникациям, а также проход на участки индивидуального пользования (при необходимости);
• определение фактической площади «новообразований».

В процессе работы экспертами разрабатываются все основополагающие характеристики новообразованных участков с установленными границами, нанесенными на межевой план, а собственники получают полноценные участки земли со строго определенным режимом землепользования.

Объекты экспертизы

К исследуемым объектам в процессе проведения экспертизы относится участок земли с определенными границами, из которого предстоит выделить определенные доли. Также к объектам относятся строения, расположенные на этом участке.

Перечень вопросов, задаваемых эксперту, может быть следующего плана:

• Каковы фактические границы конкретного участка и соответствуют ли они указанным в документации?
• Каков порядок фактического пользования объектом?
• Возможен ли выдел площади, соответствующий правоустанавливающим документам?
• Какая доля принадлежит каждому конкретному собственнику (с отражением этих границ на плане объекта)?
• Какие варианты раздела участка существуют с учетом определенных по закону долей?

Данный список является условным и подлежит коррекции или расширению в каждом конкретном случае.

Рецензирование заключений

Проведение экспертизы раздела земельного участка связано с необходимостью соблюдения определенных параметров, технических нюансов и законодательных норм. Это обуславливает наличие большого количества ошибок в проведении исследований.

Если документальные выводы специалиста вызывают сомнение, то можно заказать рецензирование заключения сторонней судебно-экспертной организации.

«Встречная экспертиза» необходима для оспаривания итогов процедуры при наличии нарушений в методологии проведения исследований или порядка выполнения действий. Рецензионное заключение является веским основанием для пересмотра выводов и проведения повторной экспертизы.

Проведение экспертизы требует учесть множество особенностей процедурного, технического и правого плана. Стоит отметить, что существуют определенные правила для всех без исключения образованных участков:

• любые объекты изначально имеют определенное назначение, поэтому «преемники» (новообразованные участки) имеют то же назначение;
• законодательно определены минимальные размеры площадей, поэтому отделяемый участок не может быть меньше этого показателя. При этом есть региональные особенности по каждой конкретной области, нарушать которые нельзя;
• к каждому участку и объекта инфраструктуры обязательно должен сохраняться доступ даже при разделе минимально определенной площади. При этом даже к труднодоступным объектам должен быть обеспечен беспрепятственный проезд.

Процедуры по разделению земельного участка

Разделение участков любого назначения необходимо проводит в строго определенной последовательности:

• выполнение действий по межеванию, составление межевого плана и фактическая установка границ нового земельного участка;
• постановка новообразованных участков на кадастровый учет (включая сбор документации по каждому отдельному объекту) с присвоением индивидуальных номеров;
• регистрация новых объектов недвижимости.

Процесс проведения исследования позволяет определить основные параметры участков земли, полученных при разделе. То есть специалистом определяются конкретные размерные, технические и иные характеристики.

Экспертный центр «Консультант» — это коллектив опытных и квалифицированных специалистов, которые знают нюансы выполнения экспертизы, отлично ориентируются в изменениях законодательства и грамотно применяют свои знания на практике.

Обращаясь к специалистам, вы всегда получите:

• гарантию законности проведения любых изысканий;
• минимальное время на выполнение процесса;
• оптимальную стоимость услуг.

Доверьте профессионалам, чтобы избежать многих проблем организационного и правового характера.