Фиктивный договор купли продажи квартиры

Дарение, купля-продажа или наследство: как лучше передать квартиру родственникам?

Практически каждый из нас рано или поздно сталкивается с необходимостью принятия решения о том, каким способом передать жилье детям или другим близким родственникам. Существует три самых распространенных способа: дарение, купля-продажа и наследование. Какой из них является самым удобным и выгодным?

Фиктивная купля-продажа

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.

Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.

Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.

Подарок от чистого сердца

Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ. Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять налог. «В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение», — поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Ровно год назад, 9 октября 2008 года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения: «Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество», — говорится в письме Управления федеральной налоговой службы по г. Москве.

Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 СК РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Правда, супруг после развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том числе отстаивать это право в суде.

Есть в дарении и другие положительные моменты. «Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты», — рассказывает Сергей Лушкин, директор по продажам и маркетингу компании «Квартал-Эстейт».

Квартира после смерти

Еще один распространенный способ передачи жилья в собственность родственников – это наследование. Подробно о наследстве Urbanus.ru уже писал, поэтому мы не будем расписывать все нюансы, а только определимся с тем, какие плюсы и минусы есть у этого способа. Главный, и, пожалуй, единственный минус заключается в том, что переход жилья в собственность новому владельцу возможен только после смерти прежнего. При этом если наследодатель хочет отписать квартиру какому-то конкретному родственнику, то нужно составлять завещание у нотариуса, если же единственным наследником является ребенок, то наличие завещания не обязательно.

К плюсам можно отнести то, что, как и в случае с дарением, наследник будет единоличным собственником имущества, супруг ни при каких обстоятельствах не сможет претендовать на раздел такого имущества. Что касается налогообложения, то в настоящее время налог на имущество, полученное в порядке наследования, отменен, то есть платить не придется.

Среднее арифметическое

Выбирать тот или иной способ передачи квартиры между родственниками нужно в зависимости от каждой конкретной ситуации. Если сравнивать их привлекательность исходя из тех плюсов и минусов, которые мы перечислили, то можно составить своеобразный рейтинг: наименее приемлемым вариантом является купля-продажа, более предпочтительный, но тоже нежелательный – наследство. Ну а лидер хит-парада – это дарение. Впрочем, эксперты отмечают, что в ближайшем будущем договор дарения может лишиться своей «желтой майки лидера». Ему на смену придет договор ренты, который является своеобразной компиляцией всех перечисленных вариантов. «Договор ренты предусматривает сделку купли-продажи квартиры на определенных обременяющих покупателя условиях, согласно которым покупатель обязуется содержать до конца жизни продавца и за бывшим собственником сохранятся право проживания в этой квартире до его смерти», — поясняет Ольга Рыкова. Этот договор обязательно заключается в нотариальной форме. Он также подлежит государственной регистрации. И в нем прописываются все условия, при которых продавец согласен продать эту недвижимость: начиная от размера ежемесячного содержания, до видов лечения, найма сиделки, проживание в этой или какой-то другой квартире и т.д. Основным плюсом данной сделки является то, что собственность переходит к новому владельцу сразу, но при этом права бывшего владельца защищены законом, что немаловажно, так как отношения между близкими людьми могут со временем сильно измениться. В выигрыше остаются обе стороны – один уверен в том, что у него есть в собственности эта квартира или дом, а другой уверен в том, что не останется на улице без куска хлеба.

Фиктивный договор купли продажи квартиры

Участники рынка недвижимости констатируют: данный закон проконтролировать крайне сложно, и подавляющее большинство людей все же умудряются находить обходные пути уклонения от уплаты налога. Можно ли оформлять договоры купли продажи квартир по заведомо заниженным ценам, чтобы не платить налоги, и что за это будет, и будет ли вообще? Попробуем разобраться. На «круглом столе», посвященном реализации приоритетного национального проекта «Доступное жилье» были озвучены неутешительные данные: 99,9% всех сделок по продаже квартир, находящихся в собственности менее трех лет, проводятся по цене не более 1 млн.

Договор купли продажи квартиры фиктивный

Практически каждый из нас рано или поздно сталкивается с необходимостью принятия решения о том, каким способом передать жилье детям или другим близким родственникам. Существует три самых распространенных способа: дарение, купля-продажа и наследование. Какой из них является самым удобным и выгодным?

Договор купли продажи квартиры фиктивный

Дополнительно отмечу, что мама как потребитель услуги риелтора вправе в любое время отказаться от услуги без объяснения причин. При этом какие-либо штрафы или иные санкции являются ничтожными даже если они указаны в договоре. Единственное на что могут претендовать в этом случае риелторы, это на взыскание с мамы документально подтвержденных расходов, понесенных ими при исполнении договора до момента его расторжения. Но я бы посмотрел на то, как риелторы будут взыскивать эти незначительные расходы в суде.

Договор купли продажи квартиры фиктивный

Сходство завещания и наследования состоит в том, что имущество отойдет наследникам только после смерти, при этом, если у собственника один наследник и имущество он планирует оставить ему, то необходимости в завещании нет. И по аналогии с дарением, имущество, переданное одному из супругов по наследству или завещанию, не является совместно нажитым и принадлежит единолично одному из супругов. Согласно налоговому кодексу, такое имущество не подлежит налогообложению.

Признание сделки купли-продажи недействительной

• Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).
• Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам.
• Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ).
• Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).
• Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.
• Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
• Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ).

Оформление сделки купли-продажи квартиры: 3 основных способа

• Предложение оформляется в письменном виде. Регистрация у нотариуса не обязательна, но в некоторых случаях она может послужить весомым правовым подспорьем. Кроме этого, отправлять документ лучше по почте с уведомлением о вручении и описью содержимого.
• В случае отказа или отсутствия ответа в течение месяца владелец доли имеет право на ее продажу третьим лицам.

Фиктивная купля-продажа квартиры

Фиктивно сделал куплю продажу дома на сожительницу. Просил переписать обратно . Не переписывала . В доме не жила. Возвращаюсь с работы а в доме посторонние . Показывают договор купли продажи и говорят купили с имуществом. В доме не кто небыл прописан. Что делать . Есть свидетели что я всегда в нем жил , ремонтировал, доделывал,( подтвердят строители , знакомые , соседи и её друзья) она с деньгами сбежала и не выходит на связь .

Образец договора купли-продажи квартиры 2019

— Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются. Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам).

Договор купли продажи квартиры фиктивный

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
2. Основания, по которым аннулируется сделка.
3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Признание сделки купли-продажи недействительной

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Типовой договор купли-продажи квартиры

4. По соглашению сторон указанная квартира продаётся за 1 000 000 (Один миллион) рублей, которые ПРОДАВЕЦ получает от ПОКУПАТЕЛЯ, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, в день получения зарегистрированного договора. Руководствуясь ст. 488 п.5 ГК РФ стороны договорились о том, что после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности у ПРОДАВЦА право залога на указанную квартиру не возникает.

Актуальный на 2019-2019 год образец договора к сделке купли-продажи квартиры

1. Предметом может выступать жилое помещение, которое находится в собственности физлица или организации.
2. Не может выступать в качестве предмета сделки квартира или ее часть, которая находится под арестом. Если жилье является залогом, то при продаже обязательно получение письменного согласия залогодержателя. Если в договоре о залоге указан запрет на продажу, квартира не может быть продана в принципе.
3. Квартира в многоквартирном доме, который признан аварийным, подлежащим сносу или ветхим, не может быть предметом соглашения.

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

По новому закону, закрепленному в ст.8.1 ГК РФ, для государственной регистрации права собственности в регистрирующий орган обязаны явиться оба участника. Это дает определенное преимущество покупателю, который может быть уверен в чистоте заключенного договора и отсутствии обременений на приобретенную жилплощадь. Все эти параметры проверяются при рассмотрении заявления от сторон договора купли-продажи.

Сделки по покупке квартир должны проводиться в соответствии с нормами гражданского законодательства, в противном случае они могут быть оспорены в суде, что приведет к потере купленной недвижимости и длительного взыскания потраченных денег. Меры предосторожности зависят от вида нарушения закона при покупке жилья.

Фиктивный договор купли-продажи

Под фиктивным договором понимается документ, не имеющий юридической силы в связи с отсутствием в нем сведений, позволяющих идентифицировать однозначно продавца и жилое помещение. Такой договор не может считаться основанием для возникновения у покупателя прав на жилье и не принимается в Росреестре.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Фиктивные договоры составляются мошенниками, в действительности не собирающимися продавать квартиру или не имеющие прав собственности вообще – например, когда фиктивный договор составляется арендатором квартиры о ее продаже, с требованием внести оплату до регистрации сделки, при передаче ключей.

Важно знать, что за подделку договора купли-продажи мошеннику может грозить до 10 лет тюремного заключения в соответствии с п. 4 ст. 159 УК РФ, если сумма, полученная обманным путем за квартиру, превышает миллион рублей.

Покупка квартиры по поддельному договору приводит к потере денег и длительной процедуре взыскания ущерба с мошенников. Избежать подобных последствий можно следующими способами:

• проверкой паспорта продавца и документов о правах на жилье;
• выяснением наличия обременений в Росреестре;
• проверкой сомнительного договора у юриста или нотариуса.

Желательно запрашивать у продавца выписку из ЕГРН, полученную не позднее недели назад, а также дополнительно проверять собственника через сайт Росреестра.

Завышение или занижение цены в договоре

Занижение цены в договоре покупки производится по инициативе продающей стороны с целью снижения суммы подоходного налога с продажи. Для сторон такое занижение может привести к ряду негативных последствий:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98 .
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74 .

• оспариванию сделки по решению суда;
• привлечению к ответственности за уклонение от уплаты налогов;
• невозможности взыскания фактически переданной суммы при расторжении сделки купли-продажи.

Сделка оспаривается по ст. 168 Гражданского кодекса – по причине нарушения требований закона об уплате налогов со скрытой части суммы.

Если сделку расторгнет покупатель, например, по причине вскрывшихся недостатков квартиры, то он сможет получить только сумму, указанную в договоре. Избежать подобных потерь можно путем требования фиксации в договоре реальной суммы покупки, при необходимости договариваясь с продавцом об изменении цены.

В отдельных случаях цена покупки жилья завышается – это делается по инициативе покупателя с целью получения компенсации из бюджета в большем размере. Завышение цены может привести не только к оспариванию сделки, но и к потере права на жилищную субсидию.

Принуждение к сделке

Принуждение одной из сторон к сделке по покупке или продаже недвижимости часто осуществляется преступной группировкой как один из видов вымогательства, сопровождающегося угрозами в отношении жертвы.

Принуждение к сделке в отношении продающей стороны осуществляется в элитных районах – собственника вынуждают продать квартиру по цене явно ниже среднерыночной.

Для предотвращения потери жилья нужно действовать следующим образом:

1. по возможности зафиксировать факты угроз на диктофон;
2. выразить преступникам согласие с целью получения отсрочки;
3. написать заявление в полицию о вымогательстве;
4. сменить место жительства на время расследования.

Принуждение к сделке покупателя осуществляется в целях сбыта неликвидного жилья с множеством обременений по завышенной цене. В ряде случаев принуждение происходит не в порядке открытых угроз, а путем психологического манипулирования – жертве предлагают заключить договор без проверок по явно заниженной цене.

Чтобы предотвратить потерю денежных средств, необходимо тщательно обдумывать предстоящую покупку, проверяя все возможные обременения, а при поступающих угрозах обращаться в полицию.

Ошибочные данные в договоре

Указание в договоре данных, не соответствующих действительности – даты, параметров жилья, цены и т.д. может привести к оспариванию сделки или признанию ее ничтожной с принуждением сторон возвратить контрагентам полученное имущество.

Изменение даты подписания соглашения на более раннюю, чем фактическая, может привести к признанию сделки мнимой или притворной по решению суда с требованием вернуть имущественные права на жилье и полученные за него денежные средства. Стороны могут избежать расторжения сделки, если докажут суду отсутствие преступного умысла и наличие опечатки.

Договор, датируемый более поздним числом, чем обращение в Росреестр, не будет приниматься к регистрации. Избежать задержек и отмены сделки можно путем внимательной проверки перед подписанием существенных условий:

• даты заключения сделки;
• цены покупки;
• кадастрового номера и адреса квартиры;
• паспортных данных сторон.

Остальные условия являются типовыми для большинства сделок.

Срыв сделки по вине продавца

Сделка может оказаться под угрозой срыва в следующих случаях:

• при неожиданном требовании продавца увеличить цену покупки;
• при обнаружении в помещении скрытых дефектов или обременений;
• при отказе продавца выполнять предпродажную подготовку жилья (или растягивание такой подготовки во времени).

Последствиями подобных действий могут стать увеличение расходов на покупку, а также потеря времени на поиски нового жилья. Избежать таких действий можно путем составления предварительного договора, содержащего важные для сторон условия – цену, требования к помещению и т.д.

Такой договор обязателен для исполнения наряду с основным, и при отказе продавца от первоначальных условий покупатель сможет принудить через судебные органы к соблюдению первоначальных договоренностей.

Дополнительной защитой от срыва сделки может стать внесение задатка – при отказе продавца от любого этапа продажи покупатель вправе потребовать удвоенный размер переданного задатка, величина которого обычно составляет 5-10 % от суммы покупки. Важно учесть, что передача задатка должна сопровождаться подписанием соглашения или включением соответствующего пункта в предварительный договор.

Составление договоров покупки квартиры, сопровождающееся нарушением или игнорированием требований законов, в большинстве случаев приводит к последующей отмене сделки и потери значительных средств. Избежать рисков поможет внимательная проверка текста договора на соответствие нормам закона, а при отсутствии нужного опыта следует обратиться к юристам.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!