Что значит отчуждаемый земельный участок

Отчуждение земельного участка является частой процедурой, к которой прибегают граждане Российской Федерации. Она подразумевает под собой передачу прав собственности от одного владельца к другому. Какие основные моменты нужно знать при проведении данной процедуры? В каких случая она невозможна и какие земельные наделы подлежат процедуре отчуждения? Рассмотрим более детально в статье.

Важные аспекты

Отчуждение земельных участков – это утрата владельцем прав собственности в отношении земельного надела. Происходит данная процедура в рамках, установленных законом Российской Федерации. Право собственности на земельный участок может иметь физическое лицо, юридическое лицо, муниципалитет или же государство в целом. Владелец данного участка имеет полное право распоряжаться данным участок: дарить, продавать, переоформлять, отдавать в пользование. Гражданин может как добровольно отдать земельный участок, так и не по собственной воли (в принудительном порядке).

Что это такое

Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка – это сделка, которая обязательно должна быть оформлена в установленном законом порядке, по её итогам право собственности от владельца переходит другому лицу.

Отчуждением не могут считаться сдача в аренду земельных наделов или доверенное управление правами земли, поскольку собственник остается прежний. А также:

• Землю у владельца могут забрать по решению суда, когда его согласие и вовсе не нужно.
• Отчуждение земельного надела классифицируется по признаку возмездной передачи прав.

Право собственности на данный земельный объект может перейти любому гражданину за определенное возмещение собственнику. Если же собственник не получает ничего в ходе передачи прав собственности, то такую сделку называют безвозмездной.

Отчуждение как и любая юридическая процедура должна быть регламентирована и имеет свои нюансы. В случае не соблюдения правил её могут признать недействительной.

Почему так происходит

Проводить отчуждение земельного участка нужно согласно Земельному Кодексу Российской Федерации, где прописан регламент и ограничения на земельные участки.

Существует перечень земельных участков, которые не подлежат отчуждению:

• заповедники;
• места захоронения;
• стратегические объекты;
• другое.

Данная сделка обязательно должна быть оформлена документально. При добровольной передачи прав собственности стороны должны заверить у нотариуса договор. Если отчуждение происходит принудительно, то основанием такой процедуры будет документ, где будет описана причина отчуждения, основания и решение суда.

Обязательным условием завершения процедуры отчуждения является регистрация новым владельцем прав собственности на земельный участок. Согласно законодательству обязательно нужно внести изменения в ЕГРН.

Нормативное регулирование

Согласно статье 52 Земельного Кодекса Российской Федерации процедура отчуждения имеет свой порядок и условия.

Так, данная процедура должна проходить в рамках гражданско-правовых сделок. Основанием сделки также может быть и вынесенное решение суда или административный акт.

Согласно статье 27 ЗМ РФ есть определенные ограничения по обороноспособности земельных наделов. Как мы уже выше обозначили есть земли, которые не подлежат отчуждению.

Согласно статье 37 ЗК РФ владелец обязательно должен предоставить всю необходимую информацию о земельном участке при процедуре купли-продажи, обязательно стороны должны соблюдать все условия прописанные в договоре. Стоит также отметить, что стороны обязательно должны прописать в договоре в каких ситуациях договор может считаться недействительным.

В Федеральном Законе «Об обороте сельскохозяйственных земель» более детально прописаны все моменты на основе которых происходит купля-продажа земельных участков именно сельскохозяйственного назначения.

Порядок отчуждения земельных участков

Отчуждение земельного участка, который находится в частной собственности имеет свою процедуру, которая установлена законом:

1. Намерение отчуждения земельного участка.
2. Обоснования или установление условий перехода прав собственности на данный участок.
3. Оформление и сбор всех необходимых документов для проведения данной процедуры.
4. Регистрация прав собственности в Росреестре новым владельцем.

Какие бывают виды

Отчуждение земельных участков бывает следующих видов:

По большей части это классификация на основании субъекта проведения данной процедуры.

Добровольное

На добровольной основе отчуждение может быть:

• по воле владельца земельного участка с передачей прав собственности муниципалитету или государству;
• на основании гражданско-правовых сделок возмездного характера;
• на безвозмездной основе.

В первом случае отчуждение может быть только по основаниям, которые предусмотрены в законах Российской Федерации. Какими же они могут быть?

1. когда была осуществлена приватизация земельного участка;
2. в результате продажи участка через аукцион;

Согласно законодательству Российской Федерации какие-либо ограничения по передачи земельного участка в право собственности на бесплатной основе не установлены, даже если между сторонами нет никаких родственных связей.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Обязательно нужно составить договор о передаче прав на участок и зарегистрировать его в Росреестре.

Добровольное отчуждение подразумевает под собой тот факт, что все права и обязанности, и текущее состояние земельного участка полностью переходит к новому владельцу.

Принудительное

В случае если отчуждение земельного участка происходит принудительно, важно понимать на каких основаниях:

1. землю забирают под государственные нужды;
2. изъятие земли по причине того, что владелец пользуется землей не по назначению или же нарушает правила землепользования;
3. конфискация по решению суда из-за уголовного дела;
4. изъятие по непредвиденным обстоятельствам (военное положение).

Законом предусматривается возмещение в денежном эквиваленте, если земельный надел был изъят не по вине собственника. Расчёт будет осуществляться согласно кадастровой стоимость земельного участка.

Обязательные условия

Отчуждение земельного участка с переходом прав собственности иному лицу должно соответствовать обязательным условиям, которые прописаны в законах РФ:

• любые договоренности должны быть согласованы сторонами;
• отчуждение происходит на участок, который указан в кадастровом плане;
• сделку может проводить как собственник земли, так и доверенное лицо (обязательно должна быть доверенность от нотариуса);
• отчуждать можно только тот участок земли, который не запрещён законодательством Российской Федерации;
• при принудительном отчуждении должны быть обязательно указаны причины и основания.

Пошаговая инструкция

Данная процедура имеет ряд действий, который нужно соблюдать при добровольном отчуждении:

1. взять выписку, которая будет свидетельствовать о праве собственности на данный участок земли;
2. провести оценку земельного участка;
3. получить кадастровый паспорт;
4. получить согласие Госреестра на проведение данной сделки;
5. получить справки на проведение реквизиции, если на территории земельного участка есть постройки;
6. составить договор;
7. подписать договор сторонами;
8. заверить соглашение (договор) у нотариуса;
9. зарегистрировать сделку в Росреестре.

Возникающие нюансы

В ходе проведения данной сделки могут возникнуть некоторые нюансы:

• Во-первых, в результате отчуждения у собственника возникает запрет на любые действия касательного данного участка.
• Во-вторых, собственник больше не может извлекать любые выгоды с данной земли.

В-третьих, у собственника больше нет никаких обязанностей, которые связаны с владением участка, а именно:

• не нужно платить налоги;
• не нужно проводить технические мероприятия;
• нет больше никаких обременений на землю.

Что касается части территории

Можно ли провести отчуждение части территории? Согласно законодательству Российской Федерации, отчуждаемая доля земельного участка обязательно должна быть выделена и только потом она может стать объектом, который подлежит любым манипуляциям. Выделенной долей собственник может распоряжаться по своему усмотрению.

Единственным моментом, который стоит учитывать, будет тот факт, что если собственник решит продать свою долю, то приоритет покупки будет у других долевых владельцев данного участка.

Находящегося в частной собственности

Если гражданин хочет провести процедуру отчуждения земельного участка, который ему принадлежит по праву частной собственности, то процедура может происходит в следующих случаях:

1. если его желание имеет добровольную основу и он хочет передать участок другому лицу;
2. если собственник решил отказаться от земельного участка;
3. если участок будет принудительно отчужден в установленном законом порядке.

Без межевания

Согласно новым законам Российской Федерации провести любую процедуру передачи прав собственности без ранее установленного межевания нельзя. Сила данного закона распространяется на:

• садовые участки;
• участки частного владения;
• дачные участки;
• огороды;
• участки индивидуального жилищного строения.

Если в участке нет плана межевания, и его границы не установлены в законном порядке, то его нельзя дарить, продавать, обменивать.

Без находящегося на нем здания

Согласно Земельного Кодекса Российской Федерации все построения на земельных участка неразрывно связаны с самим земельным участком.

Существует порядок, когда земли и здания на них могут отчуждать по отдельности:

1. если отчуждается какая-то часть здания, которую нельзя выделить вместе с долей земли;
2. если здание, которое подлежит отчуждения находится на земельном участке, который изъят из оборота.

При приватизации

В случае с приватизированными зданиями на земельных участках, гражданин обязательно должен перевести землю в аренду под строительство или выкупить надел, если земля является муниципальной собственностью.

Отчуждение земельных участков оформляется в рамках заключения гражданско-правовых сделок.

Владельцем земельного участка может быть государство, муниципальное образование, обычный гражданин, юридическое лицо.

Собственник вправе отчуждать земельные участки в соответствии с договорами купли-продажи либо сдавать их в аренду, а также распоряжаться участком иным способом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Под отчуждением земельного участка нужно понимать добровольную или принудительную передачу прав собственности владельцем имущества другому лицу либо переход права владения имуществом без изъявления воли собственника на это.

Основанием для отчуждения считаются различные сделки, административные акты, решения судебных органов, а также установленный законом порядок.

Как получить кадастровый паспорт земельного участка? Ответ здесь.

Отчуждение может быть добровольным и принудительным.

При добровольном отчуждении собственник по своему желанию передаёт право собственности иному лицу в рамках заключения договоров (к примеру, купля-продажа, дарение, мена, завещание).

Принудительное отчуждение подразумевает переход собственности другому лицу вне воли самого собственника. Это может быть вынужденное изъятие земельного участка у владельца для нужд государства либо региона, города, а также конфискация земельного участка по суду.

Бывают также отчуждения возмездные и безвозмездные.

Возмездное отчуждение возможно как при добровольном отчуждении (купля-продажа, договор дарения с условием пожизненного содержания и др.), так и при отчуждении земельного участка принудительным способом (к примеру, изъятие земельного участка для нужд государства путём выкупа).

Безвозмездные сделки совершаются при оформлении договоров дарения, завещания, (добровольное отчуждение) и в случаях принудительной конфискации земельного участка.

Условия

Условия и порядок, касающийся отчуждения участков земли, регламентируются ст. 52 ЗК РФ.

Первое и главное условие отчуждения – это передача прав собственности иному лицу в рамках гражданско-правовых сделок либо переход собственности прав по принуждению, т.е. в результате судебных решений или административных актов.

К условиям отчуждения следует отнести также учёт ограничения оборотоспособности земли, которые установлены земельным законодательством.

Имеются в виду отдельные территории, полностью изъятые из гражданского оборота (к примеру, природные заповедники, парки национального значения, гражданские и воинские захоронения, а также другие категории земель) или территории, ограниченные в обороте (участки, расположенные на территории лесного фонда или специально выделенные для нужд связи земельные участки).

Узнайте, как оформить перепланировку квартиры, прямо сейчас.

Порядок действий

Ключевой нормативной базой, определяющей порядок проведения сделок по отчуждению земельных участков, является федеральный закон № 122 от 21.07.1997г.

Отчуждение земельного участка обусловлено выполнением двух основных процедур:

1. Составление и заключение договора об отчуждении (договора дарения, мены, купли-продажи, завещания).
2. Регистрация договора, осуществляемая в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

При составлении договоров следует учитывать характер и особенности оформления каждого вида сделки, однако общим условием является письменная форма документа, подписанного обеими сторонами.

Без регистрации договора не считается возможным переход прав собственности другому лицу, а значит и отчуждение имущества, в том числе земельного участка.

Право собственности может возникнуть только на основании регистрации договора.

Пока не будет проведена процедура регистрации договора, обязательство по отчуждению земли не будет считаться исполненным.

Отчуждение части земельного участка

Часть участка земли может стать объектом обязательственных, но ни в коем случае не вещных прав. Отдельная часть участка не может быть собственностью иного лица, чем владельца всего участка в целом.

Чтобы провести отчуждение части участка, прежде следует установить его границы. Для этого должны быть проведены кадастровые работы по формированию нового участка как самостоятельного объекта вещных прав.

Часть участка земли может являться предметом договора аренды, ипотеки, ссуды. Собственник целого участка может сдать в аренду или заложить только его часть. В кадастровом плане должны быть указаны площадь и размеры части, а также присуждён ей кадастровый номер.

При регистрации к договору аренды прилагается план границ целого земельного участка с точным указанием его части, которая сдаётся в аренду. Таким образом, права у собственника остаются, но обременяются арендой части участка.

Ограничения устанавливаются на участок, являющийся зоной проезда или прохода, прокладки общественных линий коммуникации или линий электропередач и т.д.

Если в сферу сервитута входит только часть участка, то в кадастровом плане накладываются ограничения на весь участок земли, который не может быть отчуждён.

Подводя итоги статьи, хотелось бы ещё раз подчеркнуть ключевые моменты вопроса, касающегося отчуждения земельных участков:

• отчуждение возможно только при переходе прав собственности к новому владельцу;
• право собственности передаётся только на основании гражданско-правовой сделки и возникает с момента регистрации договора;
• часть земельного участка может отчуждаться только после её оформления и регистрации как самостоятельного земельного объекта.

Узнайте, как заключить договор с ТСЖ, прямо сейчас.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Продать, подарить или поменять что-либо означает, что юридически собственник имущества теряет на него все права, которые переходят к приобретателю. И земля – не исключение. По общему правилу, отчуждение земельного участка реализуется в соответствии с нормами гражданского законодательства, но происходить это должно только по договору в письменной форме и с последующей регистрацией перехода права в Росреестре. Существует несколько вариантов отчуждения надела. Это зависит от воли собственника и его правового положения.

Отчуждение чаще всего производится на добровольной основе, но законодатель предусматривает ситуации, когда надел может изыматься и принудительно. В любом случае, процедура требует чёткого соблюдения правовых норм, в противном случае может быть признана недействительной или несостоявшейся.

Понятие и особенности процедуры

Отчуждение – это лишение права собственности. Собственник земельного участка либо теряет своё право на основании определённого акта или судебного решения, либо передаёт его добровольно, на основании заключенного договора.

Условия и порядок отчуждения определяются документом, на основании которого процедура реализуется. Особенность передачи земельных участков заключается в том, что в итоге все должно заканчиваться государственной регистрацией.

Любое возникновение или прекращение права собственности на землю требует государственной регистрации. Даже если смена собственника проходит по решению суда, заинтересованное лицо подаёт решение в Росреестр для регистрации перехода права.

Под отчуждением нельзя понимать временную передачу каких-то прав на участок, например, аренду или безвозмездное пользование. Это только прекращение права собственности на законных основаниях.

Виды отчуждения

Разделение по видам отчуждения земли возможно по различным основаниям. Так, в первую очередь, нужно выделить наличие либо отсутствие волеизъявления собственника:

1. добровольное прекращение права собственности производится на основании заключенного договора, например, дарения, купли-продажи, мены;
2. принудительное подразумевает вынесение судебного решения или административного акта, например, постановления об обращении взыскания.

В то же время оба случая могут подразумевать как возмездную, так и безвозмездную передачу земельного надела в собственность другому лицу:

1. на возмездной основе участок передаётся по договору купли-продажи, а также при выкупе участка для государственных нужд;
2. безвозмездно земля отдаётся при дарении, а также, например, при конфискации.

Надел может быть передан как на коммерческой основе, так и бесплатно на основании судебного решения. Всё зависит от обстоятельств дела и его особенностей.

Правовое регулирование

Процедура реализуется прежде всего на основании норм Гражданского кодекса РФ. Так, статья 454 вводит понятие договора купли-продажи, а статья 572 вводит понятие дарения.

Также обязательно нужно учитывать нормы Земельного кодекса РФ. Так, статья 52 определяет условия и порядок отчуждения прав на земельный участок.

Немаловажными остаются и иные правовые акты, такие как ФЗ «Об исполнительном производстве», Гражданско-процессуальный кодекс, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные нормы, определяющие порядок, условия и особенности процедуры.

Скачать для просмотра и печати:

№	Наименование документа	Файл для скачивания
1	Гражданский кодекс РФ (часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ	PDF
2	Земельный кодекс РФ от 25.09.2001 г. № 136-ФЗ	PDF

Условия отчуждения земельных наделов

Основное условие отчуждения земельного участка заключается в том, что право собственности на надел полностью передаётся иному лицу. При этом отчуждается объект только на основании письменного документа – заключенного соглашения или административного акта. Передача права собственности на недвижимость в устном порядке не допускается.

Также в обязательном порядке должен быть учтен правовой режим земли. То есть, к примеру, нужно иметь информацию о том, не изъят ли участок из оборота. Если да, то передача прав на такой объект не представляется возможной.

Добровольная процедура осуществляется на условиях, оговоренных в тексте сделки. Принудительная – подразумевает установленный законом порядок.

Чтобы собственник не лишился своих прав на участок в принудительном порядке, ему рекомендуется:

• использовать принадлежащий ему участок только в соответствии с установленным назначением. При этом использование не должно приносить отрицательного влияния на окружающую среду;
• соблюдать установленную границу и не нарушать геодезических и межевых знаков;
• соблюдать правила охраны окружающих земель;
• использовать участок только с соблюдением правовых норм, не использовать землю в преступной деятельности;
• осваивать землю, если это прямо предусмотрено договором передачи;
• оплачивать налоги и иные законные платежи;
• не нарушать санитарные и прочие нормы, которые могут привести к загрязнению окружающей среды.

Дополнительно следует обратить внимание на иные ограничения, оговоренные не только законодательством, но и заключенным договором о передаче объекта в собственность.

Процедура отчуждения

Основное отличие такой процедуры от передачи объектов движимого имущества заключается в обязательной государственной регистрации. До момента регистрации новый собственник не получает полного перечня прав и обязанностей, связанных с наделом.

Процедура отчуждения производится в следующем порядке:

1. составление договора для сделки, направленной на передачу участка. Это может быть, например, купля-продажа или дарение. Документ содержит условия такой передачи и особенности, с соблюдением которых надел передается;
2. проведение государственной регистрации договора в Росреестре. Можно обращаться для регистрации и в МФЦ. Такие центры имеются во многих населённых пунктах;
3. получение новым собственником документов. Сейчас собственность подтверждается выпиской из ЕГРН, свидетельство более не выдаётся.

Если же процесс реализуется на основании административного акта или судебного решения, то первым шагом выступает вынесение такого документа компетентным органом, а затем уже производится государственная регистрация.

Каждый тип сделки будет иметь свои особенности, в каждом конкретном случае используются свои существенные условия, без которых договор не может считаться заключенным.

Абсолютно в каждом случае договор должен быть заключен в письменном виде. Устная реализация недвижимости юридической силы иметь не будет.

Возможно ли отчуждение части земельного надела?

Законодатель наделяет собственника широкими возможностями по распоряжению своим имуществом. Хозяин может продать, подарить или реализовать иным способом не весь надел, а его конкретную долю. В данном случае вариантов действий два:

1. произвести фактический выдел части участка, например, выделить 4 сотки из 10 имеющихся. При этом важно, чтобы вновь образованный участок соответствовал требованиям законодательства относительно минимального размера земельного надела. Такие нормы определяются местным законодательством;
2. реализовать долю в праве.

Во втором случае гражданин не лишается права собственности, то есть фактически отчуждение не производится, просто собственность становится совместной.

Совместная собственность предполагает, что каждый её участник владеет определённой частью имущества. При желании и наличии технической возможности, впоследствии доля каждого может быть выделена в индивидуальную собственность, однако, это не всегда реализуемо в связи с наличием правовых ограничений.

Подведем итоги

Отчуждение земельного участка – это процедура по передаче права собственности на земельный надел другому лицу. Может быть реализована как добровольно, так и принудительно, также возможна как возмездная, так и безвозмездная передача земли. После процедуры предыдущий собственник полностью теряет право собственности, а новый его приобретает.

Государство установило ряд требований к отчуждению недвижимости. Эта процедура требует регистрации через Росреестр, в противном случае старый собственник не лишится своего права, а новый его не получит. Прочие ограничения касаются каждого варианта отчуждения в отдельности.