Что такое хв содержание общего имущества

Все дома, в которых расположено более четырех квартир, считаются многоэтажными. Помимо индивидуальной площади каждой квартиры, которая относится к частной собственности, есть еще и общая площадь, находящаяся в собственности всех жильцов. Законодательством установлены определенные требования, которым должна соответствовать общедомовая собственность.

Общая собственность

Каждый собственник квартиры должен знать, что относится к этой общей собственности всех жильцов и какие требования к ней предъявляются.

Согласно жилищному законодательству, сюда относят:

• все помещения, которые не являются частями квартир собственников;
• помещения, обязательно имеющие предназначение для облуживания более одного индивидуального помещения;
• территории, на которых расположены различные инженерные коммуникации;
• непосредственно сами ограждающие конструкции, к ним относятся несущие и прочие перекрытия (стены, фундамент, потолок, крыши, колонны);
• различное оборудование, необходимое для обслуживания нескольких индивидуальных помещений, при этом оно может быть расположено не только в самом здании, но и за его пределами;
• земельный участок, территория которого определена кадастровым паспортом и иными правоустанавливающими документами;
• объекты, расположенные на территории этого надела, необходимые для обслуживания дома, а также для удобства граждан (трансформаторные подстанции, детские площадки, парковки);
• различные инженерные системы коммунальных услуг, проведенные только внутри здания, границей считается крайняя стена многоквартирного дома.

Таким образом, в состав общего владения собственников, которое принадлежит всем жителям дома, входят:

• лестницы и лестничные площадки, а также связанные с ними коридоры;
• расположенные в подъездах лифты и шахты;
• специально созданные технические этажи и подвалы;
• чердаки и крыша, а также установленное там оборудование;
• прочие инженерные коммуникации;
• вся придомовая территория.

За всем этим имуществом требуется ежедневный уход, своевременный ремонт. По этой причине законодательство установило требования, которым должно соответствовать данное имущество в целях сохранения безопасности проживания каждого жильца многоквартирного дома.

Понятие содержания

Это широкое понятие, включающее в себя широкий спектр проводимых мероприятий, направленных на поддержание здания в хорошем состоянии. Сюда относятся следующие виды деятельности:

1. Осмотр состояния общего имущества.
2. Оценка соответствия нормам всех инженерных систем, относящихся к общему имуществу.
3. Контроль над установленным температурным режимом и влажностью воздуха в здании. Для различных площадей нормы могут быть различны.
4. Обязательный контроль над наличием освещения на всех площадках.
5. Поддержание чистоты и своевременное проведение уборки.
6. Обеспечение и контроль над соответствием установленных мер пожарной безопасности в помещении.
7. Сбор, вывоз и утилизация всех отходов.
8. Соответствующий уход за придомовой территорией, озеленение и прочее благоустройство.
9. Проведение необходимого косметического и капитального ремонта здания и определенных объектов.
10. Проведение подготовительных работ к сезонной эксплуатации.

Из перечисленного перечня обязательных работ видно, что эти меры не могут быть предприняты всеми собственниками жилья без помощи вспомогательных организаций. Для этого и заключается договор с организацией, которая занимается содержанием дома, а жильцы платят ей соответствующие суммы денежных средств.

Не относится к содержанию

Все обязательные требования по содержанию имущества, предусмотренные законодательством, должны выполняться, независимо от составленного договора и вида юридического лица, занимающегося этим. По желанию общего собрания жильцов могут быть включены и дополнительные функции по содержанию здания. К таким могут относиться охрана дома и придомовой территории.

Но важно знать, что не относится к содержанию дома и чего нельзя требовать:

• утепление окон и балконов, входных дверей, расположенных на территориях частной собственности;
• замена разбитых стекол, перегоревших лампочек и испорченных инженерных конструкций, расположенных в частном помещении;
• организация ремонта входных дверей, относящихся на входе в квартиру, так как они не принадлежат общей собственности;
• благоустройство земельного участка, находящегося за пределами земельного надела, выделенного под строительство дома и придомовой территории.

Иные требования по содержанию частной собственности и иной, не относящейся к общей собственности площади, являются незаконными.

Способы организации содержания

Исходя из того, что такой широкий спектр мероприятий самостоятельно собственникам жилья не осуществить, они вынуждены обращаться в соответствующие специализированные организации. Существует несколько возможных вариантов организации содержания дома:

1. Путем заключения договора жильцов с управляющей компанией, которая полностью берет на себя обязанности по уходу за домом согласно подписанному договору и установленному законодательству.
2. Путем подписания индивидуальных договоров каждым собственником с различными компаниями, оказывающими те или иные виды работ, услуг.
3. Путем организации товарищества владельцев жилья или недвижимости (ТСЖ или ТСН). Данные организации за счет членских взносов оплачивают работу и услуги, оказанные сторонними организациями. Но членами товарищества являются только собственники дома, то есть непосредственно заинтересованные лица.

Решение о выборе одного из перечисленных способов должно приниматься общим собранием жильцов. Они же обязаны контролировать надлежащее исполнение своих обязанностей той организации, которая берет на себя ответственность за содержание дома.

Несвоевременный уход и халатное отношение к содержанию дома приведет его к более раннему износу и разрушению.

Основные работы

Одним из важных мероприятий в любом доме является проведение ремонта, который может быть нескольких видов:

В первом случае проводятся мероприятия с целью предупреждения причин износа и старения здания. Выполняется косметический ремонт, проводятся работы по частичной замене выявленных повреждений стен, инженерных конструкций. На этом этапе не проводится полная замена дорогостоящих элементов.

В случае проведения капитального ремонта проводятся работы с целью устранения произошедшего фактического износа или разрушения. Это происходит путем полной замены испорченных деталей либо самого объекта, если он начинает представлять опасность жизни и здоровью жильцов.

За все проводимые работы жильцы обязаны ежемесячно вносить оплату. Порядок расчета стоимости устанавливается подписанным договором с ответственной организацией. Данная организация на основании законодательства обязана предоставлять отчетность о произведенных расходах, а также предъявлять все акты приема выполненных работ.

Если жильцы выясняют факт невыполнения определенной работы либо выполнения ее несвоевременно или низкого качества, они имеют право потребовать от компании:

• пересчета уплаченных средств;
• требовать повторного проведения работ и доведения их до необходимого уровня;
• расторгнуть подписанный договор в одностороннем порядке при принятии решения общим собранием жильцов.

Жильцы обязательно должны контролировать уровень содержания их дома и требовать от ответственной организации соблюдения всех установленных требований. Это является прямой обязанностью каждого жителя, так как это имущество относится к его собственности.

При этом собственники жилья имеют право направлять планируемые действия организации, занимающейся содержанием дома, в нужном им направлении и требовать первоочередного выполнения конкретных работ.

Большинство жителей Пскова в новом 2017 году уже получили квитанции от своих управляющих компаний и с удивлением обнаружили в них три новые строки по оплате «КР на СОИ» — коммунальных ресурсов [горячей и холодной воды, а также электричества] на содержание общего имущества многоквартирного дома. С ещё большим удивлением многие обнаружили, что платить теперь будут заметно больше. Самый распространённый вопрос мне от знакомых за последние несколько дней примерно таков: «Алексей, привет! За январь 2017 года нашему дому выставили 930 кВт электроэнергии ОДН. За предыдущие месяцы значения колебались от 125 кВт до 718 кВт. Куда обратиться, чтобы определили правильность начислений ОДН за электроэнергию?» Или проще: «Скажите, пожалуйста, а у всех квартплата на 1000 рублей выросла?» Вот и в «Народную ленту» ПАИ люди пишут. Что это за . и откуда это взялось? А главное, что будет дальше? Давайте попытаемся разобраться…

Все эти изменения связаны с постановлением правительства РФ № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме», которое было на излёте 2016-го – 26 декабря. Согласно этом документу, с января 2017 года расходы на воду (холодную и горячую) и электричество для содержания общедомового имущества (СОИ) были переквалифицированы с коммунальной на жилищную услугу. В связи с этим они стали включаться в общую плату за содержание жилого помещения. Она указывается в квитанциях управляющих, а не ресурсоснабжающих организаций. Отсюда и 3 новых строчки в квитанциях «управляек»: ХВ на СОИ, ГВ на СОИ и ЭЛ. на СОИ.

Но это, конечно, не основное в данном нововведении. Сумма, которую жильцы отныне должны платить на разные общедомовые нужды (те самые ОДН), теперь рассчитывается по-новому.

Раньше многие жильцы жаловались на непомерно большие цифры в квитанциях за на ОДН. Эти цифры рассчитывались на основе 354-го постановления правительства исходя из фактических показаний общедомовых приборов учёта (счётчиков). Суть данной схемы, если говорить упрощённо, заключалась в простом принципе: из показателей общедомового счётчика, на основании которых управляющая организация рассчитывается с ресурсоснабжающими за воду и электричество, вычиталась показатели счётчиков в квартирах (где они есть), а для квартир без счётчиков применялись утверждённые нормативы – так и получалась сумма расходов на общедомовые нужды. Но, поскольку в некоторых помещениях проживает куда больше жильцов, чем прописано, а некоторые квартиранты за услуги ЖКХ платят, мягко говоря, несвоевременно или не платят подолгу вовсе, добросовестным жильцам приходилось нередко платить «за себя и за того парня» (и за ненормативные потери, вызванные нарушением требований эксплуатации внутридомовых инженерных систем, и за неплатежи соседей). Вот чтобы решить данную проблему, в декабрьском постановлении правительства было сказано о применении только расчётного метода.

Таким образом, начиная с этого года в документы на оплату за жилое помещение включается плата за коммунальные ресурсы, потребленные при использовании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из утвержденных нормативов и тарифов. То есть плата за данные услуги будет фиксированной и постоянной вплоть до изменения либо нормативов, либо тарифов.

Результаты применения расчётного метода жильцы увидят в полной мере в квитанциях, которые они получат в феврале.

Так, по холодному и горячему водоснабжению в домах до 5 этажей месячный норматив снизится с 0,223 кубометра и 0,124 кубометра на 1 квадратный метр общей площади соответственно до 0,034 кубометра (и по холодной, и по горячей воде), в домах от 5 и до 9 этажей — с 0,106 и 0,126 кубометра до 0,024 кубометра. Согласитесь, это очень значительно – тут нормативы снизились сразу в несколько раз.

Что касается остальных нормативов на содержание (по водоотведению и электроснабжению), то они (пока) остались неизменны относительно тех, что были утверждены постановлением №123 псковского госкомитета по тарифам в ноябре 2016 года, то есть ещё до декабрьского постановления правительства. И если по воде у собственников вопросов, почему-то, почти нет (с чего это на холодную и горячую воду они одинаковые?), то водоотведение и электроэнергия заставляют многих вспоминать матанализ.

Начнём с воды: сама логика определения норматива отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме как сумма нормативов на холодную и горячую воду кажется верной. Но только если не учитывать тот факт, что содержание общего имущества заключается не простом выливании воды на пол лестничной клетки или прямиком в канализацию. Однако, это вопросы федерального регулирования.

Нам же интереснее норматив на электроэнергию, ведь именно эта статья расходов увеличилась в январских платёжках больше всего. Раньше, напомню, плата за электроэнергию для ОДН рассчитывалась путём вычитания из общего потребления дома потребления всех квартир. Теперь же действует рассчётный норматив. Для Псковской области приняты следующие параметры: 2,6 кВт/ч на квадратный метр площади для домов без лифта, 5 кВт/ч – для домов с лифтом и 6,1 кВт/ч для многоквартирных домов коридорного и секционного типа (общежитий), оборудованных лифтами. Надо сразу сказать, что эти нормативы вполне соответствуют тем цифрам, которые утверждены ещё несколько лет назад в других регионах.

Складывается норматив из потребления электрической энергии на освещение, работу запирающих устройств и усилителей телеантенн для домов без лифта. В домах с лифтом сюда добавляются расходы электричества на работу лифтов, а также системы противопожарной автоматики и дымоудаления.

При этом (внимание!) суммарное годовое потребление электрической энергии каждой группой оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, определено в соответствии с нормативным документом, определённым ещё приказом Минжилкомхоза РСФСР аж 1989 года. Получается, что при расчете норматива не учтены современные меры по энергосбережению: ни датчики движения, ни энергосберегающие светильники, ни современное лифтовое оборудование. Поэтому выходит, что свет в наших подъездах (а также подвалах и чердаках) должен гореть по 4300 часов (или 179 дней) в году, а удельная мощности систем освещения мест общего пользования в многоквартирных домах в расчете на 1 квадратный метр равна 7,8 Вт. Та же история и с лифтами, которые, по мнению разработчиков нормативов – одного московского института, — потребляют электричество в режиме 24/7. По-русски говоря, для наших дней это моноговато.

Второй составляющей платы за коммунальные ресурсы (в том числе за электроэнергию) на содержание общего имущества являются сами тарифы на эти ресурсы. Их утверждает госкомитет Псковской области по тарифам и энергетике, они многократно проверяются и контролируются — и лично у меня оснований сомневаться в верности расчётов нет.

С третьей составляющей платы — тоже засада. До сих пор идут споры, какую площадь учитывать при расчете платы. Сейчас учитывается вся площадь, по которой проходит та или иная коммуникация. Например, для электричества это и чердаки, и подвалы, даже если в подвале только маленькое помещение, в котором находится узел учета ресурса.

Да и к исходным данным есть вопросы. Не всегда информация на сайте Реформа ЖКХ и данные применяемые УО совпадают. Техническая документация на многоквартирные дома часто бывает утеряна. Так что проверить достоверность учитываемой площади мест общего пользования бывает проблематично.

Между тем, пока непонятно, почему фактическое потребление электроэнергии на общедомовые нужды, которое рассчитывалось раньше на основе вычитания показателей общедомового счётчика и счётчиков в квартирах, оказалось меньше того, что рассчитали по нормативу, к методике которого, на первый взгляд, нет серьёзных претензий кроме вышеперечисленных.

Что будет дальше? А дальше нам предстоит найти ответы на вопросы — могут ли собственники принять решение оплачивать коммунальные ресурса на содержание общего имущества (то самое КР на СОИ) по прибору учета ограничиваясь нормативом? Кто будет контролировать начисление платы за это? Будет ли налажена практика штрафования управляющих организаций за завышенные суммы в квитанциях? И ещё есть много вопросов. В ближайшее время мы будем искать на них ответы совместно со всеми заинтересованными сторонами. Завтра, например, у нас намечено совещание совместно с представителями прокуратуры.

Автор — председатель Общественного совета при госкомитете Псковской области по делам строительства и ЖКХ

Вскоре жители российских городов получат очередные квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг. Те, кто проживает в многоквартирных домах, в платежках за январь должны увидеть изменения. К чему готовиться? Региональное издание «Пензенская правда» обратилась за разъяснениями в местную жилищную инспекцию.

Изменения в оплате общедомового потребления

Мы привыкли, что платим за воду и свет, использованные не только в квартирах, но и на общедомовые нужды (ОДН ). Эта плата включалась в состав коммунальных услуг и складывалась из разницы между показаниями общедомовых приборов учета и суммой показаний индивидуальных счетчиков вместе с нормативными объемами тех, у кого приборов нет.

Те самые ОДН распределялись пропорционально площади помещений. Правда, не полностью, а в пределах нормативов.

Теперь плата за ОДН будет взиматься в рамках платы не за коммунальные, а за жилищные услуги, т. е. перекочует из одной строки платежки в другую. В плату за содержание жилья войдут расходы холодной и горячей воды, электроэнергии, а также отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Роста платежей быть не должно, ведь с собственника за жилищные услуги больше норматива брать не могут, а он пока не изменился.

А как насчет снижения платы? Такое возможно при условии ответственности и старания управляющих компаний, правлений ТСЖ и ЖСК.

В чем суть изменений в оплате общедомовых нужд?

Аббревиатура «ОДН » отныне в Жилищном кодексе не фигурирует. Появилась новая — «СОИ » — содержание общего имущества.

То есть в графе «Жилищные услуги» мы должны будем увидеть четыре новые строки — виды ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества: две строки — это «ГВС » (компонент «ХВС » и компонент «Тепловая энергия»), «ХВС » и «Электроэнергия ».

А в строке «Коммунальные услуги» останутся только платежи за индивидуальное потребление ресурсов.

Эти изменения вступили в силу 1 января 2017 года согласно Постановлению Правительства РФ № 1498 в рамках реализации Федерального закона № 176, внесшего поправки в ЖК еще в середине 2015 года.

По водоотведению нормативов пока нет, и в платежках таких расходов на СОИ быть не должно. То же самое с отоплением — за тепло вне квартир собственник не платит.

Кого касаются изменения в оплате общих нужд?

Всех собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в которых действует способ управления — УК, ТСЖ и ЖСК.

Нужно ли расшифровывать плату за СОИ?

Такой вопрос, в частности, задают руководители ТСЖ, ведь к ним первым люди придут за разъяснениями.

И он абсолютно резонный, ведь плата за жилищные услуги в квитанциях не расписывается: значится одна цифра (например , 18,11 руб.), и в нее входит все. Но если приплюсовать СОИ к тарифу за жилищные услуги, плата вырастет, а это незаконно без решения собрания собственников. Как быть?

Жилинспекция разъясняет правлениям товариществ, кооперативов и управляющим организациям, что выделять СОИ необходимо отдельными строками.

Кстати, жилинспекция подсчитала, что для стандартной двушки, расположенной в девятиэтажке, плата за ХВС, ГВС и электричество, идущих на содержание общего имущества, составит 1,65 руб. с квадратного метра.

Куда обращаться с вопросами и жалобами

1. В ту организацию, которая выставила вам счет: УК, правление ТСЖ или ЖСК. Их адреса и телефоны указаны в платежке.

2. В контролирующие органы: жилинспекцию, а также в органы прокуратуры по месту жительства.

Если дом потребил ресурс сверх норматива?

Это проблема управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК: «небаланс » они оплатят ресурсникам за свой счет. Причем, по задумке законодателей, переписавших Жилищный кодекс, такое положение дел стимулирует УК, ТСЖ и ЖСК заниматься энергосбережением, тщательнее следить за утечками в сетях, всерьез бороться с воровством ресурсов, выявлять тех, кто «рисует » нули в показаниях квартирных счетчиков…

Если дом потребил ресурс меньше норматива?

Формулировка «плата , не превышающая норматив» позволяет начислять за содержание общего имущества по факту. Пусть и на рубль меньше, а человеку приятно.

Не исключено, что правления ТСЖ и ЖСК так и будут делать, они к своим жильцам максимально близки.

А вот что касается УК, у них-то какой стимул беречь народные деньги? Ведь в один месяц дом «недолил » воды и «недожог » света до норматива, а в другой будет перебор и за него придется раскошелиться управляйке…

Пока прецедентов нет, вопрос открыт. Что будет на практике — увидим. В конфликтных ситуациях предстоит разбираться надзорным органам.